房價漲、成本增…買舊屋翻新轉售 報酬率17年來最低

自2022年初，美國房地產市場銷售一直處於低迷狀態，當時房貸利率開始從新冠疫情期間的低點回升，這也影響到去年美國二手房銷售跌至近30年來的最低點；翻新舊屋轉售(house flipping)的報酬率從而降至17年來最低。

美聯社報導，房地產數據公司Attom分析從4月到6月，投資人翻新轉售的投資報酬率(扣除相關費用前)僅25.1%，是自2008年來最低；相較於2012年此投報率高達62.9%。Attom表示，第二季轉售毛利(投資人買進價格與賣出價格的差額)較去年同期下滑13.6%，降至6萬5300元。

Attom定義「翻修轉售屋」為在上一次交易後12個月內轉售的房屋。翻修房通常由投資者以現金買入，再花錢整修或升級，以更新的狀態重新上市。

翻新轉售的獲利下降主要是由於房價持續上漲，雖然全美漲幅放緩，但依然推高了投資者的購房成本。Attom數據顯示，第二季翻新屋的買價中位數為25萬9700元，創下2000年來的歷史新高；售價中位數則為32萬5000元，與第一季持平。

Attom執行長巴柏(Rob Barber)表示，由於房價處於歷史高點，房屋翻新轉售的利潤率非常低，那些適合翻新的房產通常是價格較低只是需要整修一下的房屋，可是現在買入價一直在升高。

即使利潤下降，翻新轉售仍相當普遍，今年第二季共計7萬8621套獨棟房或公寓，佔該季度全部房屋銷售的7.4%，較第一季或2024年同期僅略微下滑。

隨著銷售放緩，房屋待售時間拉長，市場庫存明顯增加，這反而有利於能以現金或動用房產淨值買入的人，因為他們能避開現在的高房貸利率。買房自住的買家反而因價格過高被擋在市場之外，使得投資者(無論是購買出租還是翻新轉售)在美國房市的比重不斷上升。

房地產數據公司BatchData的報告便指出，第二季成交的房屋中有33%是投資者購買的，創至少五年來新高；2020至2023年間該比率平均為18.5%。整體來看，今年第二季投資者共買進34萬5752套房屋，較第一季增加15%，但較去年同期下降12%。現在全美8600萬棟獨棟住宅中，約20%為投資者持有。