封面故事／灣區房產轉售 至少賺50萬元

灣區的房屋所有者若選擇出售，往往能獲得可觀的意外之財。根據房地產經紀公司Redfin最新分析，聖荷西(San Jose)大都會區近四分之三的房屋在轉售時價值至少增長50萬美元，居全美50大都會區之首。舊金山(San Francisco)大都會區–包括舊金山與聖馬刁縣(San Mateo County)–則以63%排名第三。

該研究顯示，聖荷西房屋的資本利得中位數約為85萬美元；舊金山大都會區則為70萬美元。Redfin指出，灣區房價多年來快速上升，加上屋主普遍持有時間較長，使得累積利得特別驚人。不過，一旦出售，這些收益即需繳納資本利得稅，對年長屋主而言可能構成搬遷障礙。

美國聯邦稅法對房屋銷售利潤提供免稅額–單身申報者25萬美元，夫妻合併申報50萬美元。但在房價高企的灣區，這筆減免不足以抵銷龐大的稅務成本。例如：以舊金山中位數房屋為例，假設稅率15%並享有50萬美元減免，賣方仍需繳納約3.1萬美元稅款。

在市場高端，成本更加驚人。Redfin估計，在聖荷西那些自上次購買以來增值超過50萬美元的住宅中，即便享有最廣泛的減免，單筆資本利得稅也可能逼近10萬美元。部分稅務專家認為，這樣的負擔抑制了年長居民縮小居住規模的意願。

美國總統川普近期曾提出取消房屋銷售資本利得稅的構想，但尚未形成正式政策。Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示，若政策落實，可能增加灣區房屋供應量，但效益多半集中在市場高端。也有研究警告，稅收減免恐將推升需求，進一步抬高房價。

除了稅務問題，加州的第13號提案(Proposition 13)亦影響屋主行為。該法律將房產的應稅價值與購買年份綁定，讓長期持有自住房在財務上更為划算。同時，當前高房貸利率已令全美市場降溫，屋主更傾向繼續持有現有房產。

Redfin進一步指出，舊金山、聖荷西與洛杉磯(Los Angeles)大都會區的屋主在房屋中的平均持有年限幾乎領先全美。灣區賣方的中位數持有時間接近20年，顯著長於西雅圖(Seattle)、邁阿密(Miami)與丹佛(Denver)等地。這也解釋了為何一旦出售，資本利得數額格外龐大。