地產投資／誤用貸款附加條件 買家血淚史

作為律師，一般人一輩子難得遇到的房產糾紛，我們通常一年都會碰到許多回。很多時候，如果前期不是我們代理做交易，往往來找我們的時候，客人已經被纏繞進房產和財務的複雜困境。今天筆者就跟大家分享一個關於「貸款保護mortgage contingency」的經典案例。

遇到胡塗房產律師，眼看即將房財兩失

筆者遇到這樣一位客人，K小姐看上紐約長島的海濱學區房，想買下來讓孩子有更好的環境，然而卻在買房過程中因為貸款申請遇到障礙，不得不忍痛割愛、放棄這個在長島海濱小鎮的優質學區房。想不到K小姐想取消合約時，賣家卻不願意退回合約價錢10%的訂金，這可是好幾萬元的損失。資金卡殼、訂金拿不回、數萬損失在眼前。可是客人原來的房產律師卻沒有處理糾紛的經驗，因此，著急的客人轉而找我們律師樓尋求幫助。

在檢視相關文件、包含合約、貸款拒批信、雙方律師來往紀錄之後，筆者發現案件中種種問題，其實是因為K小姐原本的律師對於貸款附加條件(mortgage contingency)不夠透徹了解，因此在交易中連續操作失誤，導致最後K小姐落入一個非常被動的局面，可能房財兩失。

貸款附加條件(mortgage contingency)到底是什麼？

紐約州多數人買房都需貸款，比較少人能付全現金、從口袋掏出動輒數十萬元甚至百萬元的買房全款，因此合約裡面通常都有貸款附加條件，這也是是房產買賣最常見的條件之一。

貸款附加條件看似直覺，就是說如果買家申請不到貸款，合約就會取消，但實際上操作有點複雜。一般是在簽合約之後，買家會有一段時間去申請貸款(30~60天等最為常見)，如果過了這段時間還沒辦法拿到貸款，或者期間內貸款申請被拒絕，那麼雙方就能取消合約、退回訂金。

這附加條件看起來很保護買家，只要貸款被拒絕就能以此取消合約，然而這個保障買家的「貸款附加條件」也不是萬能的，它有一個隱含條件，也就是買家在貸款過程中必須盡力而為、而且貸款被拒絕不能是因為買家這邊的明顯財務因素。如果是因為「買家財務因素」，導致貸款借不到，那麼這種情況下是不能使用「借款條件」來退出合約的。

什麼叫做「買家財務因素」導致借不到呢？一般大概有三大「不夠」屬於典型買家財務因素，包括買家本身信用分數不夠、買家的收入不夠、又或買家準備的自備款(reserve)不夠。其他也有一些比較細節，如銀行跟買家要的材料，買家遲遲不給等等，這些都是買家自己造成的貸款拒批，所以仍然算是買家違約，不能啟動「貸款附加條件」來取消合約拿回訂金。

買家操作連續四大失誤

筆者詳細分析後，發現以K小姐的案例來說，因為以下交易過程的四大失誤，導致如果上法庭，會對買家非常不利：

失誤1：合約上規定，在簽約45天後應要給貸款承諾書(commitmentletter)，但K小姐的律師卻在這段期間都沒有跟客人跟進、也沒有及時提交貸款承諾書，過了合約規定的45天之後，很久才反應過來。

失誤2：買家沒有及時提交貸款申請，在第一家銀行拒絕之後，也未立刻抓緊時機重新遞交申請，增加貸款批准機會。

失誤3：客人貸款失敗後，K小姐的律師未及時終止合同。合約上面說拿不到貸款，應該在十天內給賣家通知才能取消合約，這位律師竟然在期限之後三個月才提出取消合約。

失誤4：在整個過程(2022年)之間，房屋抵押貸款利率只升不降，客人申請貸款的難度也不斷增加，聯邦暴力升息更是給資金市場帶來巨大壓力。最後K小姐的貸款被拒絕，原因是她自己的收入不足，這點在房地產交易中一般會被認為是「買家財務因素」屬於買家違約，賣家可以以此為理由拒絕退訂金。律師收到這份文件，完全忘記提醒買家客人這一點，甚至沒有仔細察看就隨手發給對方，簡直是將把柄給了人家。

庭外調解「解局」更佳，成功庭外和解的幾大步驟。

在面對K小姐這種棘手的案件，筆者審慎規畫了一局棋，最終獲得K小姐滿意的結果。

步驟1：對己方委託人曉以利害

如果把案子搬上法庭，嚴格依照合約裡的規矩來判，對我們的客人K小姐來說其實非常不利，能夠勝訴的機率微乎其微，況且訴訟往往耗時費日，對K小姐資金卡在那裡非常不利。K小姐很快就了解我們建議她跟賣家談和解的原因，並且決定委託我們處理拿回合約訂金的問題。

步驟2：知己知彼，爭取理解。

想要成功促成庭外調解，離不開對方當事人心理和現實的準確分析，所謂的「知己知彼」。在這段期間，我們鍥而不捨地與對方律師溝通，從雙方來往文件看出客人之前的房產律師態度非常被動，並且雙方完全沒談過按照一定比率退回部分訂金的可能，覺得在這裡有操作空間。

透過交流，我們能夠感覺到對方律師的風格不是那麼咄咄逼人，對於整個拉扯過程沒有步步緊逼，也非毫不退讓，且對於庭外和解這種做法完全不排斥。因此，我們先亮出一個願意適當退讓的態度，以退為進。

步驟3：用多元方案托底，遞出誠意，促成和解。

在討價還價的過程中，我們也預設一個有幅度的調解方案，給對方一個金額區間，在心理上讓對方感受到我們的誠意和調解的公平性的同時，也達到對方的利益最大化。最終，筆者順利地和賣家律師達成一致協議，讓K小姐在短短兩個月內拿回遠比她想像中更多的訂金，能夠繼續看下一棟房產。

許多客人在找到我們的時候已經被冗長的糾紛弄得疲憊不堪，我們非常理解客人的心情，但保持客觀、讓客人理解我們的訴訟或調解方案的可行性。糾紛到現在這個階段，客人過去哪些做法是合理的、站得住腳的？哪些確實是己方的過失，要怎麼來彌補？我們不是一味打包票，基於事實和法律依據的分析才能讓客人更放心、更信任。在和客人、對方律師談判的部分，該說什麼、為什麼說、怎麼說、什麼時候說，是非常考驗律師個人執業功底、商業思維和應變能力的。從這個角度來講，庭外調解談判比庭審更有挑戰性、更有技巧性。

總結：

許多人對於貸款附加條件(mortgagecontingency)有很大的誤解，以為任何原因貸款被拒絕都可以拿回訂金，然而只要去看看過往法庭案例，就會知道並非如此。如果是因為買家自己的因素造成的貸款拒絕，那麼屬於「買家違約」，是不能夠取消合約拿回訂金的。因此，在收到貸款拒批信的時候，務必要看清楚申請貸款中的各種細節以及拒絕原因，妥善處理，才不會面臨像K小姐這樣房財兩失的窘境。

（作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」）