閒置空間轉租 當心法律糾紛

華人新移民初到美國時，常常會遇到所謂「二房東」轉租現象。實際上，如今在商業房地產市場，尤其一些地區倉庫、辦公樓、零售中心空置率上升，這種轉租（sublease）的做法也在增加。好處是可以減輕租金負擔，最大化利用空間，分攤成本且增加運營靈活性。但專家也提醒，要了解原始租戶責任分配問題，避免法律糾紛。

商業房地產市場面臨來自經濟不確定性和持續變化空間使用需求的風險，華人地產投資專家謝宗煌說，寫字樓、倉儲、零售空間在部分地區空置率上升，對業者和租戶造成財務壓力。隨著遠程和混合工作模式增加，辦公樓需求低迷。加州零售房地產面臨市場消費因通脹而弱化風險，一些城市的購物中心空置率上升。而為緩解租金壓力，將閒置空間轉租，正在形成一種趨勢。工商業不動產專業經理人簡志誠認為，倉儲空置率上市，現在較以往，轉租比例正在增加。

轉租對原租戶和子租戶都可帶來好處。對於原租戶來說，通過將部分和全部租賃空間轉租出去，可以大大減輕負擔，從而降低經營成本或獲取額外收入；子租賃可以提供更大靈活性，使其能更好地應對變化的商業環境和需求。對於子租戶來說，通過租用由原始租戶管理的租賃物業，可以獲得更穩定的租賃安排，避免與房東直接租賃可能帶來的不確定性；通過子租賃，子租戶可以獲得更多商業機會，擴展業務範圍或進入新市場。

謝宗煌表示，還有一種是「轉讓」，這與轉租有很大區別。轉租是原租戶還要負法律責任，轉讓則不必，但需要獲得房東同意，新租戶有財力，有好的擔保才行。但多數情況下，還是以轉租為主。

部分商業地產專家認為，一旦轉租發生，有些方面需要多加留意。比如要進行子租賃前，必須仔細看一下原始租賃協議，因為其中可能有房東不允許將物業進行子租賃；需要獲得房東同意才可子租賃。也要簽一份關於子租賃協議，明確雙方責任和權利，包括租金支付、租期、使用規定、修繕責任等條款；還有就是要做法律諮詢，子租賃前，諮詢律師確保遵守所有適用的法律和法規，並確保租賃安排合法有效。