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又有大型物業拋售 金山租賃市場續陷困境

根據房地產資訊公司Costar數據,與舊金山多戶住房領域相關、超過10億元的商業不動產抵押證券貸款,將於2024至2028年間到期。(取自舊金山縣市府臉書)
根據房地產資訊公司Costar數據,與舊金山多戶住房領域相關、超過10億元的商業不動產抵押證券貸款,將於2024至2028年間到期。(取自舊金山縣市府臉書)

舊金山市中心房屋空置率上升、零售業下滑、商店關門、知名旅館拖欠貸款等疫情之後困境,導致許多辦公室大樓業主被迫將房屋還給貸方,或以便宜價格出售,也影響多戶住房及大型公寓租賃大樓,這些大型住宅曾是非常有價值的房產。

由於疫情負面影響、遠距工作與債務到期等因素,加上高利率、入住率低與租金收入減少,近幾個月再有大型住宅房東抛棄貸款,並急欲脫手物業。

根據「舊金山紀事報」報導,這次大型多戶房屋業主的最新動作,來自「Mosser Companies」公司,去年8月拖欠一筆2018年8800萬元貸款,原本貸款由其在舊金山擁有並營運的12棟大樓之459個出租單位,提供資金支持。目前,公司貸方正積極致力出售不良貸款,並聘請私人房地產諮詢公司「戴德梁行」(Cushman & Wakefield)行銷其投資組合。

和「Mosser Companies」拖欠貸款有關的租房單位,約有85%位在舊金山市政中心附近,其餘則位在市中心與SoMa等地區。這些房產貸款於2018年發放時,有94%被租用、評估價值為1億5400萬元,並且預期房產價值在貸款期限內會持續增加。然而,多年過去,卻發生相反情況。

舊金山多戶住房物業房東陷入困境,已成為各界熟悉的故事。自從2008年房地產市場崩潰以來,大型租賃物業業主趁著有住房強勁需求與租金穩定增長的浪潮,以及隨之而來的「便宜負債」(cheap debt)受益。但是,他們也未能倖免於當前情勢,儘管這個行業長久以來、被視為投資者相對安全的投資領域。

Mosser Companies發言人表示,新冠疫情造成經濟情況動盪,房地產業經歷一波波困境。在市場重新整理的同時,大量房地產債務即將到期,從而推動對疫情前貸款進行重新融資。這個情況也是在房產總體空置率與利率、皆處於歷史高位之際發生。

「貸款銀行家協會」(Mortgage Bankers Association)估計,時至2028年,全國將有2.6兆元的房地產貸款到期。其中,多戶住房類別占據這些貸款金額的38%。舊金山也將承擔其中部分房產貸款。

根據房地產資訊公司「Costar」數據,與舊金山多戶住房領域相關、超過10億元的商業不動產抵押證券貸款(commercial mortgage-backed securities loans,簡稱CMBS貸款)、意指被分割成債券並出售給投資人的商業貸款,將於2024至2028年間到期。

「Costar」市場分析資深主任休斯(Nigel Hughes)警告,即將到期的CMBS貸款,僅占計金山即將到期債務的一小部分。此外,商業不動產貸款僅占多戶住房貸款的3%,其中大部分由地區銀行或房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)等政府資助企業持有。

貸款 舊金山 房地產

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