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快去查查!你租住的豪華公寓可能也是「租金穩定」

紐約市鳥瞰圖。圖:pixabay
紐約市鳥瞰圖。圖:pixabay

摘要:

紐約市44%的出租公寓都是租金穩定的;

●攻略:如何查詢一個公寓是否是租金穩定的;

●當房租漲幅超過規定限額時該如何應對。

如何保障居民住房是全球很多超大城市的共同挑戰,紐約也不例外。2020年6月份,紐約在支持者和反對者的激烈爭辯中通過了《2019年住房租金穩定和租戶保護法案》(Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019)。新租金法案被很多人認為是歷史罕見的強有力保護租客權益的法案,這從一方面也說明了紐約市保障性住房的嚴峻性。在紐約,為保障紐約客能夠租得起房,對房租的控制主要有兩個政策:一個是租金管制(rent control),另一個是租金穩定(rent stabilization)。

如今租金管制公寓逐漸退出歷史舞臺(只有少量老年人、低收入群體和從其他家庭成員繼承的紐約客居住在這類公寓,現在紐約大約有近3萬套),而租金穩定公寓是保障紐約客租房的主力。一般房東在租房時,很少主動介紹公寓是否是租金穩定的,所以租金穩定政策的公寓數量比我們想像的更多。實際上,紐約現有的200多萬套出租公寓中,有超過100萬套都是租金穩定公寓,占比44%。今天優投房推出完整版攻略,手把手教大家如何確認自己正在租住的公寓是否租金穩定的?如果是租金穩定公寓,房東卻仍然收取高額房租時又要如何應對?

# 大部分紐約客都面臨著租房問題

紐約市各區房屋自有率

資料來源:NYC Housing and Vacancy Survey
資料來源:NYC Housing and Vacancy Survey

紐約的房屋自有率很低。在紐約的5個行政區中,除了史坦頓島(Staten Island)之外,其餘各個區的房屋自有率都在50%以下,也就是這些地方超過半數的紐約客都租房居住。

# 租金穩定如何實施?

租金穩定是紐約州的一種租金監管形式,由紐約住房和社區重建部(DHCR)監督,確保租金增長幅度不超過租金督導委員會(NYC Rent Guidelines Board)規定的數額。每年六月,租金督導委員會召集一次投票,就下一年被管制的公寓可增加的租金幅度進行表決。今年的投票將一年期租約的增幅限定在1.5%,兩年期在2.5%,已於10月1日生效。

租金穩定通常適用於在1974年之前建造的具有六個或更多單元的建築物,所以獨戶住宅通常不是租金穩定的。由於有的開發商適用某些減稅措施,比如421-A減稅政策,一些新大樓,甚至豪華公寓大樓也可以進行租金穩定。在新租金法案通過之前,如果一個租金穩定公寓的租金超過2,700美元並且租客離開,公寓可能會解除管制。新租金法案現在已經將這種做法廢除。

一般來說,房東很少提及公寓是否是租金穩定的,這也導致儘管租金穩定公寓占到紐約所有出租公寓的快一半,甚至很多豪華住宅大樓也有租金穩定公寓,很多人卻很少聽到租金穩定這個詞。

# 攻略:如何查詢公寓是否是租金穩定的

不論你是留學生、上班族還是老紐約客,都有可能正在租住在租金穩定的公寓內。下面優投房就教大家通過最多3步查詢自己的公寓是否是租金穩定的。

圖片來源:優投房utofun.com
圖片來源:優投房utofun.com

第1步:翻看租約

一般來說,如果一個公寓是租金穩定的,在租約中會附加租金穩定條款(Rent Stabilization Rider)。如果在你簽訂的租約找找到了這一條,那麼恭喜你,你租住的公寓是租金穩定的。

包含租金穩定條款的租約示例。資料來源:優投房utofun.com
包含租金穩定條款的租約示例。資料來源:優投房utofun.com

第2步:紐約住房和社區重建部網站查詢

可惜的是,現在並沒有精准到具體公寓的查詢系統,只能在紐約住房和社區重建部網站上查詢公寓所在大樓是否包含租金穩定公寓(網址:https://apps.hcr.ny.gov/BuildingSearch/)。如果公寓所在大樓沒有租金穩定公寓,基本可以確定公寓不是租金穩定的;如果有,就進行下一步吧!

紐約住房和社區重建部網站的查詢介面。圖片來源:DHCR
紐約住房和社區重建部網站的查詢介面。圖片來源:DHCR

第3步:向紐約住房和社區重建部索要租金記錄

如果你是租約的持有者,那麼可以通過以下方式聯繫紐約住房和社區重建部索要公寓的租金記錄,可以在記錄上找到公寓是否是租金穩定的:

‧發送你的姓名、公寓地址到 [email protected]

‧撥打熱線電話 (718) 739-6400

‧本人攜帶身份證明和租住證明到紐約住房和社區重建部當面說明

‧郵寄表格(https://hcr.ny.gov/system/files/documents/2018/12/request-records-access.pdf)至紐約住房和社區重建部,地址為:Gertz Plaza, 92-31 Union Hall Street, Jamaica, New York 11433

租金記錄示例。圖片來源:DHCR
租金記錄示例。圖片來源:DHCR

# 支付過高房租,如何應對?

如果通過查詢,你居住的公寓是租金穩定的,然而如果你的房租漲幅超過規定,可以通過兩種方式應對:

‧聯繫租客權益團體和機構,比如West Side Tenants Association、Strycker‘s Bay Neighborhood Council和West Side Federation For Senior And Supportive Housing, Inc.等。

‧向住房和社區重建部提交投訴

https://hcr.ny.gov/system/files/documents/2019/04/ra89.pdf)。要注意的是,當你提交投訴時,房東會收到提醒,所以優投房建議大家通過謹慎考慮後再進行投訴。

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