住宅開發 恐持續低迷至2027年

根據全國住宅建商協會(National Association of Home Builder, NAHB)的最新數據，2023年加州建商共提交11萬1221件許可證申請，與2022年相比下降6%。專家預測，未來幾年新房開發市場將長期處於不景氣狀態，直至2027年前後才會改善。

數據顯示，全美建商共提交126萬份建設許可申請，比2022年減少11％，只有九個州的建築許可證發放數量有所增加。據橙縣紀事報分析，儘管開發商常抱怨住宅開發受到官僚作風限制，但去年住宅建設萎縮的主要原因，在於整體經濟環境低迷、抵押貸款利率飆升，以及對住宅開發前景的擔憂。

加州建設許可證的申請數量，在全美排名第三。 其中，單一住宅的許可證申請為5萬7959份，比2022年下降8%；多單位公寓的許可證申請數量為5萬3262份，下降3%。縱向來看，去年加州每1000名居民擁有2.8個許可證，是2020年以來的最低比例。在美國大衰退前的1990年到2007年間，加州每1000名居民中就有4人獲得許可證。

分區域看，南加州的建設許可申請數量增加6%，而北加州則下降10%。在洛杉磯縣及橙縣地區，去年有3萬691份建設許可申請，較2022年下降6%；其中，單一住宅許可1萬1810份，增長7%，多單位公寓1萬8881張，下降13%。在內陸帝國，去年共有1萬9710份許可申請，雖然獨戶住宅申請數量變化不大，但多戶公寓的建設許可增加89%。

根據加州地產學院FirstTuesday的分析，近年來，國家對可負擔房的鼓勵刺激多單位公寓的建設，但隨著借貸成本的上升以及經濟放緩，貸款機構放款趨緊，限制公寓開發。隨著未來十年利率預計繼續普遍上升，這種情況可能會進一步惡化，買家購買力的削弱加上建築材料及勞動力短缺，將繼續阻礙新公寓開發。而獨戶住宅開工率，儘管自2011年觸底以來逐年增加，但遠不及千禧年繁榮時期的高峰水平。

FirstTuesday回顧過去幾年住宅開發的周期：受低庫存、高房價和利率上升的多重打擊，2018年起購屋需求受到抑制。然而，2020年利率跌至歷史低點提振買家的購買力和興趣，但這種需求一方面無法透過房屋的轉售市場來滿足，另一方面，由於防疫措施和信貸管道收緊，新住宅的開發也跟不上購屋者需求。 2021年，隨著購屋者的熱情從轉售市場蔓延至新房市場，建商的開發熱情高漲，但當時建築材料的短缺導致工程大量延誤和成本飆升，阻礙房屋開發市場的成長。

FirstTuesday指出，未來住宅建設將面臨的障礙包括：貸款機構對房屋建商信貸的收緊，抵押貸款利率上升對購屋者的借貸能力的打擊，以及限制性的分區法規等。在這些障礙得到克服前，建商及其貸款方對住宅開發的收益缺乏信心，開工率預計將保持在較低水平。 FirstTuesday預計，這種情況會持續到2027年前後，屆時經濟和政策環境將會改善。