地產投資／AI讓租賃詐欺更猖獗 房東如何防範？

出租業者 九成遇過詐騙

近年來，美國房屋租賃市場出現「租賃申請詐欺」(leasing fraud)明顯升溫的趨勢，筆者自己做為律師也常常處理相關案件。全國多戶住宅理事會(NMHC)在2024年初的一項調查中指出，過去12個月內有93.3%的出租房屋業者表示遭遇過某種類型的租賃詐欺。其中，高達70.7%的受訪業者明確感受到詐欺申請的數量相比前一年有所增加。由此可見，租賃詐欺已從零星個案演變為房地產行業中相當普遍的風險。

除了發生頻率更高，更麻煩的是一旦遇上租賃詐欺，對房東可能會造成投資房地現金流的巨大衝擊。根據NMHC的調查結果顯示，平均約23.8%的房東驅逐訴訟與租賃詐欺有關(例如先提交欺詐申請入住、隨後拒付租金而被驅逐)，該調查也顯示在投資房產沖銷的壞帳當中，其中約四分之一可歸因於使用造假資料的詐騙型租客不付租金導致。

全美最大的住宅管理公司之一Greystar報告指出，在收到的租賃申請中，有約12%到15%被證實帶有欺詐性，而每起驅逐案平均耗費約7685美元(包括未繳租金、法律費用等)，在紐約或加州等「租客友善州」損失甚至高達數萬美元，可見租賃詐欺的頻率之高和代價之大，已經對美國租賃市場的收益穩定性構成嚴峻挑戰。

科技助長 手法不斷翻新

隨著科技發展、租賃詐欺的手法也不斷翻新，從過去相對簡單的造假逐步演變為運用高科技的複雜騙局。傳統的欺詐技倆包括提供偽造推薦信、謊報收入或雇主資訊等；然而，現今詐欺者已愈發大膽且技術嫻熟，開始大量使用數位甚至AI工具製造假資料，例如偽造工資單、銀行對帳單等收入證明文件，或者竄改信用報告，以便做出以假亂真、符合房東要求的收入要求 。在社交媒體和黑市的助長下，偷來的真實身分資訊或「合成身分」材料(將多個身分資訊拼湊而成)，甚至明碼標價對外販售，使得查核愈發不容易。

據專家觀察，一些有組織的犯罪團夥甚至會註冊空殼公司，建立看似正規的網站和薪資系統，以生成逼真的虛假工資單和銀行結算單供申請者使用。這使得傳統人工審查更難察覺破綻，需要追查公司成立時間、網站歷史等線索往往才能發現真相。

2019年新冠疫情期間，許多租賃流程轉為線上虛擬進行，房東與租客缺乏當面核驗機會；同時疫情帶來的經濟壓力也提高鋌而走險欺詐的誘因。再加上當前圖像處理、文件編輯和生成式AI等技術門檻降低，普通人也能輕易取得或製作以假亂真的身分證件與財務文件。

現在甚至出現跨國性的詐欺網絡：這些犯罪集團專門為有需要的人定製整套虛假申請資料包，從身分證明、收入證明到推薦信一應俱全。AI的進步更進一步助長偽造文件的能力，使假材料更具欺騙性。也許這些造假都不是新聞，但是價碼可能低得讓人驚訝：在黑市裡面透過暗網去購買一個美國社會安全號碼(Social Security Number) 只需要大約4美元，而偽造的護照竟然也只需要5000美元，這些情況都降低了犯罪門檻，讓更多人投入租賃詐欺、免費住一年半載的不法行列。

資安攻防 如AI之間對決

「魔高一尺，道高一丈」，面對日益猖獗且不斷升級的租賃詐欺，房東和物業管理公司當然也迅速加強防範措施，業界甚至出現了軍備競賽的態勢：一方面詐欺者利用高科技造假，另一方面專業服務商則提供各種AI工具幫助房東檢測申請材料真偽，儼然是AI與AI之間的對決。許多大型業者投入資金購買這類防詐服務，例如每位租賃申請人支付約10美元的材料審查費，因為所有申請者都必須經過這一關，一個租房物件可能會有10幾位以上申請者也就是還沒租掉就要花100至200元，一年下來大型業者可能花高達上萬元；另有業者對每個申請投入高達25美元來使用更先進的核查工具，如洛杉磯Balanciano集團的執行長所言，「詐欺變得更精明時，我們也同步實施了更好的工具、更聰明的系統和更強的防線」。

實務中，許多大型物業管理公司已經引入多重驗證機制來強化租客篩選。例如，將申請人提供的信用報告與銀行對帳單進行交叉比對，核實資金流動是否一致；要求申請者提供最近的水電公用事業帳單以證明居住地址的真實性；直接聯繫申請人所聲稱的雇主以確認工作與收入情況；以及利用人工智慧的人證比對技術驗證身分證件的真實性。這些額外步驟大大提高了識別欺詐的成功率，但也增加了時間和成本開銷。

據一家Sky Properties公司反映，完整審核一份租賃申請，從以前的一天延長到現在約三天，導致房屋在此期間空置而損失租金(以月租3500美元計算，相當於每天損失約117美元)。儘管如此，多數房東認為這些預防性投入是必要的代價，因為攔截一名欺詐租客遠比日後處理驅逐和損失更為划算。

不只管理公司，大房東們同樣嚴陣以待，例如Greystar等大型房東會對可疑申請進行多重驗證，以期在簽約前將欺詐者篩除。Greystar的管理層指出，他們的統計顯示約有12%至15%的欺詐申請，這甚至只包含已被證實的案件，不包括那些中途放棄申請或未經查實但疑似有問題的案例，也就是說實際嘗試欺詐的比率可能更高，但他們的嚴格篩選讓大多數問題租客未能順利「得手」。

相對而言，中小型房東在面對詐欺方面則更加脆弱──許多小房東往往出於好心，對看似友善的申請人放鬆警惕，而且缺乏存取專業檔案驗證軟件的渠道。因此，小型出租業主更容易成為欺詐目標，這類業者需要特別提高警覺並善用行業資源來保護自身利益。

三招自保 法律也須改革

如上所說，防堵詐欺雖然耗時費錢，但卻能省下未來真正發生租客驅逐事件的鉅額損失，因此對於詐欺型租客當然還是預防勝於治療。以下是筆者認為的防範要點：

1.強化身分查驗：要求申請人提供政府核發的有效身分證件，必要時使用第三方或AI工具進行身分比對驗證，以確保「人證合一」。

2.仔細核實財務與工作資訊：對於提交的工資單和銀行流水，可透過專業文件真偽檢測軟體識別其中的偽造痕跡；同時直接與申請人聲稱的雇主聯繫，確認其就業和收入情況。

3.審查其他輔助證明：如要求最近的水電費帳單或報稅紀錄，以輔助驗證申請人提供的信息真實性。

除了個別房東與管理公司的各自努力，在整體的行業方面，也應該建立資訊共享機制，例如透過公寓物業協會將已知欺詐案例特徵通知成員(不過也要注意遵守公平住房法，不能基於歧視理由拒租)。對於小型房東，要避免憑直覺或同情心放鬆審核，可以考慮加入在地的業主協會或使用相對平價的驗證服務，以彌補自身資源和經驗的不足，花小錢能省大錢。

在政策層面，在立法和司法的面向，可以考慮設立機制加速處理明確涉及欺詐的驅逐案件，例如房東能提供充分證據證明租客入駐時使用了偽造材料，法院應快速裁定解除租約並允許驅逐，避免不法租客利用冗長的法律程序繼續賴占房屋。目前許多地區如紐約和加州等地法律程序緩慢且偏向保護租客，即使面對明顯詐欺行為房東仍可能長期無法驅逐對方，這在一定程度上助長了不法之徒的氣焰。除此之外，行政以及執法部門如警方以及檢察總長(attorney general)等應更積極介入。

現實中，許多房東反映，向警方報案幾乎無濟於事。例如在筆者所在的紐約市，即便租客提交了偽造的銀行本票(屬聯邦犯罪)、甚至故意毀壞出租的房產 ，這屬於重罪(felony)，警方通常也不予立案追究。對此，政府應明確指示執法機關將租賃詐欺作為經濟犯罪來對待，加強與檢察機關協調以起訴嚴重案例，對造假提供虛假證明材料的行為進行法律制裁，從而起到警示作用。

儘管FBI對租賃詐欺投訴會進行受理，但由於此類案件跨境執法困難，真正提起公訴甚至執行成功的案例並不多。筆者也認為房東應該主動舉報每一起租賃詐欺，即使部分損失可能無法挽回，也能幫助執法機構蒐集線索、了解全國範圍內的欺詐趨勢，甚至影響調查資源分配。

總而言之，美國的租賃詐欺問題正以更高的頻率和更精巧的手法演變，對房東和整體住房市場帶來嚴重衝擊。所幸業界已開始採取行動，透過技術手段和更嚴謹的審查流程來降低風險。然而，單靠民間力量遠遠不夠，仍需要政策和法律的同步跟進，以提高違法成本、填補執法漏洞，最終形成對租賃詐欺的有效威懾。

參考資料：

1.NMHC新聞稿-Rampant, Increasing Fraud Impacting Rental Housing Costs(2024年1月)

2.The Real Deal報導-Landlords stand alone in fight against tech-savvy fraudsters(2025年10月)

3.Snappt公司白皮書-Snappt Strengthens Fraud Protection With Security Certification And Expansion of Document Types Scanned(2022年11月)

(作者為法路通律師樓合夥人，「買下紐約」一書作者)