租霸横行／「擅自占用」有别「非法侵入」房东须掌握时间

新冠疫情爆发后的几年来，纽约州愈来愈多的房东为租霸所苦，然而当他们欲驱逐租霸时，州的法律限制却让他们感到绑手绑脚，难以有效处理；对此纽约州律师建议房东在房屋为租霸占据后的30天内立刻行动，并依循法律程序处理。

纽约州法律倾向保护房客，房东在没有法院命令和警察介入的情况下，既不得将擅自占据房屋的租霸赶出去，也不可将租霸锁在门外，日前发生在法拉盛屋主因为换锁赶租霸，结果反被警察上铐驱走，即是一例。另根据纽约法律，屋主也不得停止供应水电煤气等。

30天内要立刻行动

根据州法，「非法侵入」(trespass)和租霸的「擅自占用」(squatting)归类为两个不同类别，非法侵入被裁定为非法，而擅自占用通常被认为是一个民事问题，需要法院来驱逐。

让房东最感棘手的在于，住客凡在房屋中待了30天就算是居民，依法不属于临时寄宿者，房东只能通过向法院申请强制驱逐令，才可赶走他们；这意味着房东一旦发现有人擅自占用房产，就必须立即采取行动；一旦过了30天的大限，就会难上加难。

根据纽约地产咨询公司Property Club的定义，纽约对擅自占屋(squatting)有不同的定义；如实际占有是指(actual possession)拥有对房产的控制权，剥夺了房东的控制权；公然占有(open and notorious possession)是指居住在房屋内；还有一种是恶意占有(hostile possession)，指不但占据房屋，还侵犯房东的权利，同时提供合理的理由，使恶意占有者有权拥有该物业；此外，还有排他性占有(exclusive possession)，定义为擅自占有者是唯一使用该住房的人，并持续占有10年以上。

2方法有效驱逐租霸

纽约州律师霍夫曼(Stephen Hoffman)表示，为了有效驱逐租霸，房东可以采取两个方法，一是去法院寻求驱逐程序(Holdover Proceeding)，「房东可以向租霸发出10天为限的通知，要求其撤离房屋，否则就去法院寻求驱逐程序；申请一旦提交，诉讼成功，房东就可以通知租霸在两周内搬离房屋」。

另一个是采取欠租驱逐程序(nonpayment eviction proceeding)，纽约的房东通知租霸必须支付所欠租金，否则就搬出去；如果对方不肯搬走，房东就可提起简易驱逐诉讼，若胜诉，执法者可将租霸驱逐。

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