地產與稅務／投資地產 9招可減稅
在深入探討房地產稅策略之前，我想先介紹一個常見的房東典型稅務例子：
Mary的出租房買價100萬，貸款70萬；一個月租金為5000元，一年租金收入是6萬元；她的花費包括每年地稅1萬元，保險2000元，維護費6000元等等共計1萬8000元；貸款利息3萬5000元，折舊費用2萬5000元，減稅費用共計7萬8000元。收入減去支出，虧損1萬8000元，這個虧損可以減少Mary的應稅收入。
這個例子顯示，擁有出租房產且積極管理會讓口袋有剩餘現金，因為折舊費用2萬5000元是紙頭費用（不是真正的現金費用），Mary的稅表反而顯示虧損。
假設Mary的應稅收入（AGI）是8萬9000元，因為Mary積極管理房子，稅表上的1萬8000元虧損可以抵用應稅收入，使得Mary的收入降低到7萬1000元，處於22%的邊際稅率。由於房屋出租並且口袋有剩餘現金7000元，Mary可以節省18000元x22%=3960元的聯邦所得稅，再加上加州和地方稅。
這篇文章為房東提供全面的減稅建議。投資房地產是最佳的降低有效稅率的方式。
因稅法非常複雜，了解採取何種策略是具有挑戰性的。
美國的稅收制度是累進稅制。您的邊際稅率是您所處的最高稅級，邊際一詞僅表示每增加1美元的收入將按照相應的稅級徵稅。例如：假設您的收入$150,000將您置於22%的稅率範圍內，在這種情況下，並非您的所有收入都按24%的稅率徵稅。
對於已婚納稅人，收入的前$20,550美元僅按10%的稅率徵稅。
接下來的$83,550-$20,550=63,000美元收入按12%的稅率徵稅，
接下來的$150,000-$83,550=66,450美元收入按22%的稅率徵稅，
依此類推，您的稅是：
$20,550x10%+($83,550-$20,550)x12%+($150,000-$83,550)x22%=24,234。
您的$150,000收入，超過$83,550才照22%邊際稅率的稅率徵稅，您的有效稅率其實只有
$24,234/$150,000=16.16%
這是您實際為總收入支付的稅款稅率。聯邦稅率是37%，加上地方稅和州收入稅。普通上班者的工作收入還要付15.3%的FICA稅，包括社會保障稅(12.4%)和醫療保險稅(2.9%)。W-2僱員支付FICA的一半7.65%，雇主支付另一半7.65%。自僱人需要支付全部15.3%的FICA。
美國的收入有三種：工作收入(Earned，比如W-2工作者)、被動收入(Passive，比如房地產出租)、和投資收入(Portfolio，比如股票和債券)。
房地產租金是被歸類為被動收入，不需要付15.3%工作收入的FICA稅。所以房地產收入享有普通W-2工薪階層和企業主所沒有的稅務優惠。
以下是地產節省稅的9個重要策略：
1.地產收入是被動收入，可減免FICA稅：
地產收入不算工作收入，因此不需要繳納FICA稅，也就是社會保險稅和醫療保險稅。通過「投資意圖」，將地產租金收入歸類為被動收入，避免被國稅局歸為工作收入，從而避免繳納15.3%的雇主和僱員各7.65%的稅。這是您的主要策略。
2.地產損失可以抵勞動收入策略，你是以地產為事業還是只是投資？
如果你積極參與：你可以扣除相關費用。你的積極參與決定了地產是不是你的事業。將地產投資視為事業的優點之一是相關支出均可抵稅。當積極參與房產管理時，你的地產虧損可以抵消其他的勞動工作收入，如W-2收入，達到2萬5000損失（符合條件者，一般收入需低於15萬美元）。
什麼樣的花費能抵稅呢？花費是必需、正常、有關的、合理的，不是過於奢侈。此外，花費必須是馬上受益的，而不是長期受益的，例如小修理而不是屋頂換新。
房產抵稅的項目包括：房屋貸款利息、房稅、保險、維持費、經紀人的佣金、會計費用、律師費、管理費、廣告費、家庭辦公費用、交通費、電腦軟件、工具、水電費、清潔費、維修費(Expense)和資本改善費用（Capital Improvement）折舊費等。當您扣除餐飲、旅行、交通、教育和禮物相關的費用，要小心謹慎，這些費用在國稅局查帳經常受到質疑，在扣除這些費用時，要確定您可以證實這些費用是工作相關。
房地投資人經常問是否可以使用家庭辦公室相關的費用？如果您的活動超出了「消極投資者」身分，您可以使用家庭辦公費用。您的家庭辦公室必須是定期且專門用作主要營業場所，並且您將辦公室用作為與客戶會面、正常業務的場所，您的家庭辦公室費用就可以扣除。
如果你只是被動地投資於房地產財團或基金：沒有投票權，在資產價值增加時只是分錢，那麼你每年只能扣除最高3,000美元的資本損失，並且不能扣除相關會議、家庭辦公室等費用。
3.高收入者抵稅策略：
如果你的年收入超過15萬元，你的房地產損失就無法抵扣你的薪資收入，除非你實際參與房地產交易並符合房產專業身分（Real Estate Professionals）. 這樣你才可以免除被動收入損失限制，並節省可觀的3.8%淨收入投資稅（"NIIT"）。
房地產租賃通常被列為被動收入活動。被動收入損失（Passive Activity Loss，“PAL”）只能扣抵被動收入的淨收入，不能限制扣抵非被動收入，如薪資。
為了獲得房地產專業身分，納稅人必須通過以下測試：
(1).在房地產方面的工作時間必須超過50%（「50%測試」），以及
(2).在房地產方面的工作時間必須超過750小時（「750小時測試」），以及
(3).實質參與每項租賃活動（「實質性參與測試」）。
50%工作時間測試和750小時測試必須由自己或配偶完成。
當您符合房地產專業身分時，您就可以使用租賃損失來抵消普通勞動收入。建議在使用房地產專業身分前，請仔細諮詢專業房地產會計師，確定您符合Real Estate Professionals資格，這樣您就可以節省稅款啦！
4.升值不繳稅貸款策略：
如果你購買的房屋幾年後升值了，出售它會產生資本利得稅。相反，你可以拿房子重新貸款，借的現金不需要繳納任何稅。你可以繼續保留物業，每月還款額固定，租戶付的租金可以幫你償還貸款。隨著時間的推移，租金會上漲，物業也會繼續升值。你可以再次借入更多現金並且無需繳納增值稅。這樣你就不需要為升值的房子繳稅了。
5.用低資本收益稅：
屋主通常長期擁有出租房屋。當將擁有少於一年的房產出售以獲取利潤時，所有人必須按照普通應稅收入納稅。如果擁有房產超過一年後再出售，利潤將按照更低的資本利得稅率而非更高的普通應稅收入稅率計算。
最高的資本利得稅只有0%、15%或最高20%，比正常稅率37%要低得多。因此，建議盡量在擁有房產一年後再出售，以符合長期資本利得的要求。
6.賣房不繳稅策略：
稅法121自住房：如果您是自住房屋的所有者，在出售前需居住至少兩年，並且在過去五年內一直居住在該房屋中，則可以免除25萬（單身）-50萬（已婚）的資本利得稅。如果你願意每兩年搬一次家，進行裝修和房屋整修，每兩年都可以享受這可以免掉50萬元的自住房房產增值稅。
1031商業投資房：如果你擁有一間出租房，1031交換條款是一個非常有力的投資工具。你可以利用稅法第1031條「同類交易」允許業主通過用交換類似的物業來無限期延遲納稅。簡單來說，你可以把出售出租房後的利潤用來購買其他新的房產，而無需立即繳納所得稅。
只需要遵循1031規則，你就可以推遲支付聯邦和州的資本利得，條件是你出售的房產和買下的新房產是商業投資。這個類似的房產交換有一些時間限制，投資者必須在45天內指定新購的房產，180天內完成整個過程。只要你使用1031交換條款，你就可以一直積累財富，而不必擔心納稅問題。
7.傳承策略：
如果你在生前把房子給了你的孩子或繼承人，他們需要支付增值稅來支付房子增值的部分。如果你去世後才把房子給了你的孩子或繼承人，不管你在生前增值了多少錢，他們不需要支增值稅。
例子：如果30年前張三花了10萬元買了房子，現在市價是100萬元。這30年裡，房子漲了90萬元。如果張三在生前就把這個房子給了他的孩子，當孩子賣掉房子時，就需要支付增值的90萬元的稅。如果張三保留這個房子，等到去世之後再把房子給他的孩子或繼承人，那麼當他們賣掉房子時，就不需要支付增值的90萬元的稅。張三的遺產沒有超過1118萬元，所以也不需要支付遺產稅。這是猶太人致富多代的常用方法。
8.Self Direct IRA：
許多人擁有IRA、SEP、Solo K或401K退休帳戶，但很少有人知道他們可以建立自己的自主IRA並將其用於免稅房地產投資。然而，這是一項複雜的操作。屋主必須聘請託管人或信託公司進行管理，並創建自主的IRA，然後將IRA的錢轉入其中。屋主可以創建一個法人實體（例如有限責任公司）來購買投資財產。自主的IRA將資金投入到屋主選擇的法人實體。但是，如果想要貸款投資房產而不是現金購買，則會相對麻煩。
9.投資機會區（Opportunity Zone）：
投資合格的機會區可為投資者提供多項稅收優惠。不過，您需要有長期持有的準備。機會區是在2017年投資機會法案中引入的。該稅收減免只適用於由州政府提名並由美國財政部長認證的經濟困難社區。詳細的減稅信息將在以後詳細介紹。
（作者為會計師，國稅局授權代理人）
FB留言