蓋新屋vs.抑制房價 專家解讀因果

有關灣區房屋可負擔能力最具爭議的辯論，可能是建造市場價格住房是否可抑制房價？大部分房屋研究人員贊同，認為增加房屋數量代表屋主與租戶有更多選擇，迫使賣家與房東降價。但是，加州大學與舊金山聯邦儲備銀行研究報告提出質疑，特別提及灣區。

「舊金山紀事報」報導，加大與舊金山聯邦儲備銀行研究報告指出，無論灣區房價比德州休士頓貴的真正原因為何，可能不是因為在德州建造房屋更容易這個衡量住房建設難度的典型指標，並無法反映實際建造房屋數量。

這篇論文報告評估1980-2020年美國大都會地區的房屋數量、價格與待售房屋房價的變化，並比較房屋建設難度較大地區，與建設房屋較容易地區的趨勢。

報告認為，房屋需求的變化，部分是基於大都會地區總收入變化。若住房建造能力確實是房價成本背後的主因，需求增長應該會導致休士頓等限制較少城市建造更多房屋，而非在舊金山等限制較多的城市建造更多房屋。正是因為新房屋供應缺乏，導致舊金山房價上漲速度比休士頓更快。

然而，結果並非如此。報告發現，在建造房屋難度較大的大都會地區，房價上漲速度明顯更快。但在建房較容易地區，住房數量並不一定增長得更快。因此，大幅削減住房開發限制，並不一定會促使住房數量增加與價格下降。

這份報告除了挑戰住房經濟學的主流觀點外，也與近年建造大量住房的多個大城市情況相互矛盾。例如奧斯汀與丹佛，當地租金成本已放緩，並且甚至部分城市已出現逆轉。

然而，部分研究人員表示，報告研究方法有缺陷。喬治梅森大學住房經濟學家佛斯(Salim Furth)肯定報告作者態度開放、願意承擔爭議的風險，但認為總收入並非衡量住房需求的絕佳指標，因為人口本身與房屋數量有關。

衡量房屋需求得指標，受到目前居住在當地居民人數限制。因此，不包括那些住在大城市以外地區、但想搬進來的人數需求增長，例如那些在科技業繁盛時期來到灣區，但在舊金山找不到合適住房的員工。

溫哥華經濟學家威貝爾(Michael Wiebe)也提出類似批評，指出從大都會城市層面考慮房屋供應限制因素，可能掩蓋總收入與建造房屋面臨挑戰的潛在關聯。