龍年房市 紐約均價估跌破百萬 高檔新公寓受追捧

紐約市房價經過去年的狂飆後，進入龍年，房市未必能如去年一般「飛龍在天」。根據地產網站StreetEasy公布的報告，由於買家仍然有限，以及賣家仍須適應高利率環境，平均買房要價預計將在今年跌破100萬元。而高利率環境可能對新建案有利，由於現有庫存轉手率較低一級裝修費用昂貴，高檔康斗(Condo)預計將成為搶手貨。

紐約市房價本來就遠高於全美平均水平，在紐約買房從來都不是一件易事。儘管去年房貸利率持續升高，但數據顯示，去年10月，紐約市房屋的要價中位數已經達到110萬元，是全美平均水平的三倍；同時，月房貸支出額中位數達到6226元，比2022年1月猛增84.6%。報告認為，如此高房價環境導致市場上買家變少，因此賣家在2024年削價競爭將更激烈。

報告預計，今年的高利率環境將進一步塑造房地產市場，賣房要價很有可能跌破100萬元，這一價位也是豪宅稅的起徵點。同時，去年大約有三分之一的二手房，在沒有找到賣家的情況下被撤市；報告發現，售價每增長1%，房屋被撤市的可能性就增加9%。

不過，報告認為，買家仍對紐約市房產抱有極大熱情，這在一定程度上阻止了房價的大幅下跌。房貸利率今年會緩慢跌至7%以下，這會讓更多潛在買家考慮出手。

同時，報告預計紐約市民今年更願意購買那些精裝修的新房。數據顯示，新樓盤的一手康斗售價，去年較可比的二手房價高出23.6%。而公寓設施更加齊全的康斗，如屋中配有洗衣機、烘乾機、洗碗機，公寓內有電梯和門衛、健身房或游泳池的公寓，比沒有這些設施的同類公寓，售價高出37.4%。

雖然售價已經很高，但報告預計此類豪華公寓的受歡迎程度今年將繼續走高。許多此前鎖定低利率的房主開始觀望，這導致去年紐約市房屋售出量比2022年減少15%。此外，預計房貸利率仍會維持在6%以上，二手房庫存今年將繼續有限。在此情況下，買家將更願意考新樓盤的公寓。

此外，房貸利率、勞工和材料成本高企，也讓房屋的裝修成本更加昂貴，這讓精裝修公寓對那些資金並不充裕的買家吸引力變大。另一方面，新樓盤供應未來幾年預計將放緩，將導致買家之間競爭激烈。數據顯示，2023全年的新建案許可比2022年大幅下降，這主要是因為大量開發商趕在421-a免稅條款2022年年底失效之前申請許可。但即便如此，今年的許可數量仍低於疫情前的平均水平。

租房市場方面，StreetEasy預計，在經歷去年庫存短缺導致租金大漲之後，今年的市場將變得平靜。報告預計，由於房貸利率高企，更多房東將選擇將房產出租，租房庫存將持續回升。

根據報告，曼哈頓的租金將讓租客感到驚訝，預計庫存回升後，曼哈頓的租金要價將從高點回落，房東之間的出價競爭也將更激烈，也讓租客得以在更多選擇中比對租金。不過，租房市場總體而言仍然供不應求，庫存仍未恢復到疫情前水平，租金水平不太可能出現大幅下跌，而是將緩慢增長。