紐約住宅短缺、房租飆升 亞當斯住商混合政策行不通？

聯準會為壓制通膨而將利率升到23年高點，房貸利息激增，無殼族寧願繼續租屋。紐約陷入逾半世紀來最嚴重住宅短缺危機，房租高不可攀，專家認為增加供給是唯一解方。

根據兩周前公布的官方數據，2023年紐約市租屋市場空屋率降至1.4%，創1968年以來新低。2021年上次調查的空屋率為4.5%，接近專家眼中5%至8%的「健康」水準，顯示COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫後紐約經濟復甦期間，房市危機因供需失衡而顯著惡化。

紐約大學沙克房地產研究院（Schack Institute of Real Estate）副院長諾曼（Marc Norman）今天簡報時說，遊民增加之餘，更多人因負擔不起房租而睡別人家沙發，是這場危機較少被關注的一面。

他分析，聯邦準備理事會（Fed）2022年3月起積極升息，房貸利率翻倍影響民眾購屋意願，貸款採購建材的成本攀升則衝擊營建業，以致新建住宅顯著減少。此外，精明的高收入族群不買房，寧願租屋，進一步刺激房租上漲，原本就處於弱勢的低收入族群承受更大壓力。

高利率另一副作用是成屋買賣減少，壓縮住宅供給。

諾曼說，全美約6成家庭擁有房屋，繳30年期房貸，其中9成在聯準會升息前就鎖定低利率，「換做是你，你會搬家嗎？一旦搬家，你無法用相同價格買到更大的房子，利率還會加倍」。

根據聯邦住宅貸款抵押公司（Freddie Mac）最新數據，30年期房貸平均利率為6.9%，遠高於2年前的3.89%。

紐約是全美最大都市，就業機會豐富，不斷吸引外來人口，使得包含房租的居住成本居高不下。住宅短缺如持續墊高房租，家庭與藍領階級可能因待不下去而出走，威脅疫後經濟復甦。諾曼認為，消費者物價指數（CPI）中的住宅服務通貨膨脹偏高，也是因供給不足而難以緩和。

他說：「必須增加供給，否則價格只會一直上漲。」

紐約官方數據顯示，全市月租金低於1650美元的公寓空屋率不到1%。一般紐約家庭年收入約7萬美元，房租開銷占總收入超過一半。

住宅短缺是全美多地的難題，各地解方不一。紐約州嘗試透過立法增加住宅供給，紐約市長亞當斯（Eric Adams）則提議修改區分商業、住宅等土地使用的分區法規。另一種途徑是在疫後混合辦公盛行、辦公空間需求降低之際，將辦公大樓轉變為住宅。

但諾曼指出，辦公大樓轉變為住宅的成本太高，開發商普遍認為還不如蓋一棟新大樓。此外，商辦改建後通常會變成豪宅，與合宜住宅理念背道而馳。