舊利率低於新利率… 「鎖定效應」換房變難 灣區房源劇減

舊金山紀事報報導，疫情初期，因房貸利率創下歷史新低，購房者大量湧入市場。然而，現在利率已經翻倍，「鎖定效應（lock-in effect）」使市場上的房源大幅減少。

由於已經持有房屋的屋主此前以較低利率貸款，所以不願意賣掉現有房屋、另購新抵押貸款利率較高的新屋，此即住房專家所稱的「鎖定效應」；在舊金山大都會區（包括屋崙、佛利蒙）2023年第4季的當時平均抵押貸款利率為3.56%，不到新抵押貸款平均利率7.17%的一半。這些數據來自聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）經濟學家的一項新研究論文，該論文發現，「鎖定效應」使換房變得更加困難，並間接推動房價上漲。

在過去20年中，隨著借款人在利率大幅下降時再融資，舊金山大都會區屋主的平均抵押貸款利率持續穩定下降。依據FHFA的研究結果，在2023年底時，舊金山大都會區屋主的抵押貸款利率與新貸款利率之間的差距為3.61個百分點（percentage point，pp），僅次於聖荷西大都會區的3.68個百分點，主因是這兩大都會區屋主在去年底既有的平均抵押貸款利率為全美最低。

因此，即使是小幅度的百分點差異也會有重大影響。據估計，以2023年的既有抵押貸款利率借款的舊金山大都會區屋主，若要以新抵押貸款利率獲得同樣的抵押貸款數額，每月需多支付1115元，聖荷西大都會區每月則要增加支付1205元。

根據FHFA的分析，「鎖定效應」已使美國房產市場降溫（chilled）。舊金山紀事報估計，既有抵押貸款利率與新抵押貸款利率之間的差距，將使2023年第4季固定利率抵押貸款房屋銷售量減少近60%，意味著2022年中至2023年底間的銷量估計減少130萬筆，其中舊金山大都會區的銷量減少超過2萬筆，聖荷西大都會區則減少近9000筆。

根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國每年售出的房屋超過500萬筆，從房地產經紀公司Zillow的數據來看，每年在舊金山大都會區售出4萬到6萬套房屋。根據FHFA報告，由於房源供應減少，2022年中至2023年底期間，全美房價上漲了近6%，超過因利率走高引發的3%以上的價格下跌。

許多房地產經紀人建議買家在抵押貸款利率下跌之前可考慮購屋，因為屆時住房需求推測將激增，並指出買家可以在利率走低時再融資，但利率何時會下降、以及是否足以吸引屋主重回市場，目前尚無法預期。