疑未具正式合約…布碌崙86街遊民所案 居民上訴獲受理

備受社區爭議的布碌崙(布魯克林)86街2501號遊民所建案，因「是否具備有效合約(active contract)」的法規認定矛盾，目前已進入市府行政救濟程序。居民代表於去年12月24日向標準上訴委員會(Board of Standards and Appeals，BSA)提出上訴，並於12月30日獲得受理，案件編號為2025-55-A。居民訴求包含審查市樓宇局(DOB)在未見遊民所營運方與市遊民局簽署正式合約的情況下，是否得以批准相關建築計畫。該案獲受理後將在數月至半年內審查後並安排公聽會，社區民眾亦呼籲了解相關法規與程序的專業人士若看見案件的其餘爭議，可至BSA案件中提交可供審核的資料佐證。

臨時性旅館原則須CPC特別許可 僅在具「有效合約」下可豁免

由社區居民馬生與Alex為代表民眾提交的訴求文件中指出，該案涉及DOB對分區畫分法規的適用爭議。建案原獲DOB批准興建為六層樓臨時性旅館，但根據「紐約市區畫分區條例」(Zoning Resolution)第32-153條，臨時性旅館原則上須向市都市規畫委員會(City Planning Commission，CPC)申請特別許可(Hotel Special Permit)後方可興建。但條文的豁免規定指出，若該設施專供市或州政府作為公共用途、即臨時住房安置，或由非政府機構依據與市或州政府之「有效合約或其他書面協議」(Active contract or other written agreement)營運，且文件明確載明其公共用途，即可免除CPC特別許可程序。

然而，開發商雖援引該豁免條款，主張該案屬於為遊民提供臨時安置用途，但在DOB的側面證實下發現，遊民所營運方與市遊民局並未具備法規所要求的「有效合約或書面協議」。

意向函是否可取代合約？DOB證實並要求市遊民局提交確認信

在居民去年5月對此案提出的分區挑戰(Zoning Challenge)顯示，DOB核准該案的主要依據，為市遊民服務局(DHS)於2023年12月6日出具的一封信函。該信函指出，DHS正與非營利機構「職業指導計畫社區」(VIP)合作推動該項目，並表示該案不需申請CPC特別許可。然而，居民強調，該信函本身並非一份正式書面協議或有效合約，僅顯示開發商正處於與DHS洽談簽署書面協議的過程中，並未證明雙方已完成具法律效力的契約關係。

對此，DOB在回覆居民的上訴時亦承認此點，稱該DHS信函「並非書面協議」(is not a written agreement)，但指出信函內容「顯示雙方正在簽訂協議的程序中」(indicates that the developers is in the process of entering a written agreement with DHS)，並表示待未來核發臨時或正式入住證(Temporary Certificate of Occupancy 或 Certificate of Occupancy)前，須另行提交「第三份確認信函」，以確認雙方已正式簽署書面協議。DOB並因此裁定，在現階段仍可核准該建案，不需CPC特別許可，以此原因駁回挑戰。

居民則在上訴中反駁，條文第32-153(b)(1)所要求的是「已存在的有效合約或書面協議」，而非「未來可能簽署的協議」。在未見正式合約前即適用豁免條款，等同以意向文件取代法規明訂的法律要件，構成程序適用錯誤。居民更指出，CPC特別許可制度原本即用以確保特定土地用途須經公開審議與社區參與，若未符豁免條件即免除該程序，恐影響法規設計的公共審查機制。

即使走完所有救濟程序 居民仍堅持不懈

居民並引用同一開發商在皇后區的相關司法判例指出，過往類似案件中，法院曾認定，當行政程序尚未終結、或當事人尚未用盡行政救濟前，不得逕行提起訴訟；但一旦行政機關作出最終且具拘束力的決定，且當事人已完成行政救濟程序，法院即得審查其是否合法。居民表示，正是基於此一法律原則，選擇先循BSA提出上訴，要求釐清「有效合約」是否為豁免特別許可的必要前提。

居民代表表示，無論最終結果為何，社區將持續關注後續程序，若BSA維持原決定駁回，仍不排除進一步尋求司法救濟，以確保建案符合正當程序。「如果到時候真的蓋起來卻沒有合約，建案有問題誰來負責？但不論如何我們都會繼續抗爭，堅持維護社區權益。」