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租金從40到3500…華埠公寓住不下去?房東房客各有苦衷

華埠的公寓樓多數建於二戰以前,很多甚至超過百年,幾乎全部屬於穩租房。(記者許君達/攝影)
華埠的公寓樓多數建於二戰以前,很多甚至超過百年,幾乎全部屬於穩租房。(記者許君達/攝影)

曼哈頓華埠近日社區建築由於年老失修、疏於維護,問題頻頻,包括勿街(Mott St.)111號建築出現牆體裂縫,導致居民被疏散的事件發生,而華埠社區長期以來租金不合理、房屋質量堪憂,人口流失又嚴重的問題,也再次被凸顯。

勿街111號居民透露,該樓每個單位的平均租金為每月3500元左右。這個價格與紐約市單房公寓的平均租金相仿,但房屋的維護和質量卻顯然達不到平均水準。

部分房東 用計加租

最近新搬入擺也街(Bayard St.)的華人居民陳Wendy表示,自己的統艙(studio)公寓每月租金2800元,「房屋空間極陳舊,蟑螂成災,一切設施都給人一種湊合著過一天算一天的感覺。」

陳Wendy說,她也看過法拉盛和布碌崙(布魯克林)的房子,該租金甚至可以在設施不錯的新樓盤,租到一間還不錯的公寓,但為了上班方便,才在華埠暫時「委屈著住」;她表示,如果在其他地方找到合適的房,就搬走。

但並非所有華埠居民都要付如此高的租金。華埠的房屋多建於二戰前,很多甚至已過百年,這些樓宇幾乎全部屬於租金管制(rent control)和穩租房(rent stabilized)公寓的範疇。受這些政策保護的房屋被禁止大幅漲租,房東也被嚴格限制進行一些工程的成本,以避免其被轉嫁到租戶頭上。但也有一些業主通過大額投資裝修升級等方式使自己的物業不再是穩租房,得以大幅漲租,出現事故的勿街111號物業就屬於這種情況。

政策的初衷是為了保護租戶享有居住權的同時也讓房東有利可圖,不過這套訂立於幾十年前的機制愈來愈成為房東與房客之間衝突的來源,部分房東會使用各種遊走在法律邊緣,甚至公然違法的計謀尋求加租甚至逐客。

住在顯利街(Henry St.)的林小姐反映,她所居住的穩租公寓原本月租金1379元,後來突然被加到了1800元,房東給的理由是「最初是按照折扣價簽的合同,這個才是真正的價格」。

租金管制 房東喊苦

陳先生在顯利街的公寓裡住了近30年,也申請了針對低收入群體的豁免加租計畫,房東便故意怠慢維修保養。此前,他發現房間裡常常漏水,自己請了工程師檢測後,發現管道已經老化得不成樣子。

另外著名的例子是包厘街(Bowery St.)85號,該樓的業主被指長期故意疏於維修,該樓在2018年被認定為危房後,住戶被迫疏散,而業主則試圖趁機進行大修以規避穩租政策限制,提升租金。

守法房東也有苦難言。紐約市規定,承租人及其合法繼承人從1971年7月1日以前就一直住在始建於1947年2月以前的公寓建築內,符合租金管制的條件。

維護價高 惡性循環

紐約台山寧陽會館前任主席伍銳賢介紹,會館現在擁有的物業中,有三個租金管制單位,其中房租最低的,是每月40元,按現在的物價水平基本等於「白住」;他表示,穩租公寓的租金漲幅也遠遠落後於物價的漲幅,維護保養所需的物料和人力成本都在上升,而地稅和保險也只有升沒有降。如此一來,愈來愈薄的利潤必然會導致保養吃力,房屋質量愈來愈差。「有時我們也會出於關心,問租客要不要裝修一下,可多數人為了不加租,都不同意。」

伍銳賢透露,如果仔細觀察華埠諸多公寓窗口,年久失修的木製窗框通常是「租金管制」單元的標誌;地價貴、租金少,在這樣的僵局下,業主即使想出售物業,也很少會有人願意接手。

華埠土地信託(Chinatown Community Land Trust)成員王鏑認為,要打破僵局,需要在某些方面有所鬆綁。對房東和房客雙方都最有利的應該是減輕稅負,然而,等了幾十年的稅務改革至今沒有蹤影。

華埠共同發展機構執行總裁陳作舟則表示,租戶負擔高、房東收益少、房屋質量差,成為一個惡性循環,能搬走的都搬走了,這是導致華埠人口流失和老齡化嚴重的重要原因,「你結婚的時候,肯定不會願意住在動不動就漏水的破房子裡吧?」

他認為,房客與房東之間既衝突又雙輸的現狀暫時看不到理想的解決方式,「紐約本就是一個昂貴的城市。」

「租金管制」公寓對於租金的限制最為嚴格,有些老住客甚至每月僅需交幾十元房租。(記...
「租金管制」公寓對於租金的限制最為嚴格,有些老住客甚至每月僅需交幾十元房租。(記者許君達/攝影)

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