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金山房價續跌但仍高於疫前 學者:首購族好消息

專家表示,舊金山房價昂貴的一個重要因素,是舊金山高薪人士有住房需求。若可遠距工作、在市中心工作需求不大,就不會願意為房屋出高價。(Getty Images)
專家表示,舊金山房價昂貴的一個重要因素,是舊金山高薪人士有住房需求。若可遠距工作、在市中心工作需求不大,就不會願意為房屋出高價。(Getty Images)

舊金山房價在疫情期間飆漲之後,近幾個月一直比加州與美國其他地區更快的速度下跌。房地產專家和經濟學家表示,這些變化體現了居住在這座城市的人們的需求,但房價下降,尤其是在美國最昂貴的市場之一,並不一定是另一個表明舊金山正在形成「厄運循環」的數據點。舊金山房價仍高於疫情前水平。

根據「Zillow」數據,舊金山典型房價自2020年1月近90萬元上漲至2022年5月創紀錄120萬元。之後開始下跌,2023年3月底跌至110萬元。舊金山市首席經濟學家伊根(Ted Egan)表示,與其他地區相較,房價趨勢可衡量民眾對住在舊金山的興趣,因當地住房庫存相對停滯不前,房價下跌與對舊金山住房興趣下降相對應,可能是舊金山疫情後房市復甦緩慢的結果。

伊根指出,舊金山房價昂貴的一個重要因素,是舊金山高薪人士有住房需求。若可遠距工作、在市中心辦公室工作需求不大,就不會願意為房屋出高價。Zillow資深經濟學家塔克(Jeff Tucker)不認為房價下跌是壞事,對於潛在首次購屋者來說,甚至是好消息,也可讓想要升級的現有房主受益。

儘管伊根同意房價下跌代表著有更多人可搬到市中心,或從舊金山以外地方搬進來,但不代表房價更便宜。房價只是可負擔能力挑戰一部分,還有收入、貸款利率、稅金、保險費用與通貨膨脹等連鎖反應,也會影響房屋可負擔能力。他表示,從負擔能力角度來看,房價正在下跌,並不一定是對所有人的好消息。

房地產公司「Compass」舊金山分公司首席市場分析師卡萊爾(Patrick Carlisle)表示,房市一直循環,疫情期間包括在家工作、低利率、政府刺激消費、飆漲股市等,推動舊金山房市價格,灣區房價在十年上升周期的最後一個過熱時期,導致房價在兩年內大漲,但這種情況無法持續,市場調整隨之而來,加上通貨膨脹與利率上升、股市突然大幅下跌。

塔克補充說,舊金山昂貴房市對利率變化特別敏感,2023年3月以來貸款利率飆漲,對灣區房市產生影響。當價格下跌與當地及全國趨勢不一致時,就成為一個「危險信號」。全國典型房價發展與舊金山相似,自2020年至2022年春季與夏季持續上漲,2023年初下跌。

房價趨勢雖非異常,但與美國其他地區相較,舊金山房價受到打擊更大,跌幅也超過灣區其他縣,顯示舊金山部分「吸引力」已消失。卡萊爾表示,隨著可負擔能力問題、遠距工作、政治、社會與生活質量問題等,舊金山受到疫情打擊甚鉅。

但前景並不嚴峻。預測顯示,隨著買家需求在春季反彈,情況會改善。卡萊爾指出,灣區對許多人來說仍是宜居之地,在經濟、文化、環境、機會等多元與開放。灣區仍是最偉大的都會區之一,過去發生許多難題,但總是能反彈回來;許多人考慮離開,特別是住房可負擔問題,但想不出有其他像灣區這樣的居住好地方。

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