聖塔克拉拉縣完成住房計畫 遲交恐產生長期影響

在加州政府規定提交期限的兩年後，聖塔克拉拉縣終於完成其未來住房目標計畫；但遲交可能產生長期影響，導致易受野火與洪水侵襲的農村地區出現更多住房發展，甚或濫建的問題。

整個灣區的各縣市應於2023年1月31日之前、提交州府規定的規畫文件，即為「住房元素」(housing element)，計畫有助於地方政府繪製出未來八年新房屋建設地點的藍圖。

儘管組成聖縣的15個城市與鄉鎮皆制定計畫，但縣府須制定策略，確定縣內約1300平方哩範圍內，尚未被任何城市擁有的非建制土地(unincorporated land)上建造房屋。

州府告知聖縣，其住房元素符合所有「法定要求」，縣議會預計於1月28日通過計畫；然而，縣府規畫師威爾可(Joanna Wilk)近來在議會上坦承，為期兩年的進程中，縣府面臨許多挑戰。

聖縣預計於2023年至2031年期間建造房屋數量，將可見到有1000%以上的增量。在過去八年2015-2022年間，聖縣原本需建造277間房、現已增至3125間。灣區預計於2031年，將新建44萬間房屋，縣府在聲明稱此數字「史無前例」(unprecedented)。

聖縣指出，最嚴重的困難是，非建制土地無法提供足夠的基本生活服務，例如水或下水道，以適應一般在城市地區或非建制城市提供大量增加住房。

聖縣非建制土地僅有一小部分在城市地區，非建制土地大部分為農用用地，其他是受保護的公園或開放空間保護區。縣府表示，須提出解決方案，因應住房增加，同時又不傷害其非建制農村土地的豐富自然資源。

但近兩年的拖延，伴隨一項被稱為「建商補救措施」(builder′s remedy)懲罰。根據州府「住房責任法」(Housing Accountability Act)規定，此措施允許開發商提出不符合城市與縣當地分區法項目。

聖縣已收到超過30件初步申請，但許多提案並非住房倡議人士期望的高層公寓或住房社區；相反的，其為獨棟住房的全新分區，批評者認為，這些提案「濫用建商補救措施的目的。」

聖縣議長李洲曉(Otto Lee)表示，由於建商補救措施，當地變成拓荒時代的蠻荒西部(Wild West)。延遲規畫流程帶給社區危險，例如城市擴張、汙染、水資源短缺、交通擁塞與火災風險，不可以在錯誤地點建造錯誤類型房屋，最終可能無法獲得所需的可負擔房屋。

致力保護開放空間組織「Green Foothills」主任考夫曼(Alice Kaufman)表示，建商許多補救方案針對農田或樹木茂盛的山坡地，部分項目也位在緊急事務管理局的洪水區或野火高風險地區，在這些地區建造建築項目，可能危害民眾安全。