專家：提早還低利房貸 不如拿去投資

舊金山紀事報（SD Chronicle）報導，2020與2021年的超低房貸利率使加州（特別是灣區）陷入瘋狂的購房狂潮。許多人也把握機會重新貸款，導致加州住房市場發生全美最劇烈的「鎖定效應（lock-in effect）」，意即在利率居高不下的環境下，屋主保留原有較低的貸款利率，而不願意去重新貸款或換房搬家。

根據聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的研究，加州現有的抵押貸款中，超過77%的利率低於4.2%，與此同時，30年期固定房貸的平均利率最近攀升至7.17%，利差接近三個百分點。

近期「華爾街日報」一篇專欄文章提出，對於在利率不斷上升的世界裡擁有低利率貸款的人來說，抵押貸款不僅是每個月必須支出的負債，實際上也是一種資產。金融顧問兼Insight Wealth Strategies管理合夥人斯托蒙特（Brian Stormont）指出，低利率同時推動了一個繁榮的房地產市場，使許多屋主在房價攀升到新高度時受益。

對於擁有低利率抵押貸款的屋主，能快速還清貸款似乎很誘人。但專家指出，除了特殊情況以外，這通常不是一個好主意。NerdWallet的房地產和抵押貸款專家路易斯（Holden Lewis）說明，提前償還3%的抵押貸款相當於以3%的收益進行投資，若確信可以獲得比抵押貸款利率更高的投資收益，應該進行另外的投資。

舊金山財務規畫師和Financial Zen創辦人瓦倫齊（Rick Valenzi）建議，將預計用來提前還款的錢進行另外投資，依史坦普500指數（S&P 500）的歷史收益率是10%；此外，即使是高收益儲蓄帳戶，現在也能有4%以上的收益。

避免提前還款的另一個原因，是抵押貸款的利息抵免優惠。在加州，抵免適用於購買高達100萬元的房屋，例如：若一位屋主以3%抵押貸款，其實際稅率為20%，那抵免後，這筆貸款實際成本僅2.4%；若另有5%收益的高收益儲蓄帳戶，則保留該等存款而非提前還貸是更好的理財方式。

斯托蒙特表示，若有財務能力可以更快地償還抵押貸款，根本意義上代表有剩餘的現金，屋主需要做出資本配置決策，決定將錢投資在哪較佳。另瓦倫齊說明，稅收抵免有助於增加屋主的財富，因為透過節省稅款，會增加屋主的現金流，並指出3%的收益率只跟得上通貨膨脹率。從這個角度來看，提前償還抵押貸款實際上對財富是有害的。