專家：灣區辦公室市場 至少低迷10年

聖荷西信使報（The Mercury News）報導，共和城市地產（Republic Urban Properties)總裁凡埃里（Michael Van Every)認為，儘管對灣區辦公室市場仍持樂觀態度，但在未來至少十年中，灣區開發新辦公空間的需求將非常小。

凡埃里現任共和城市地產總裁，並深耕房地產界25年，近期接受信使報專訪，對加州房地產市場現況及趨勢提出上述看法。

凡埃里指出，現在灣區的辦公室房地產市場十分具有挑戰性，欲擴張辦公空間的租戶愈來愈少，正在尋找辦公空間的租戶則希望租用面積較小的空間。之所以如此，是因新冠疫情爆發後，辦公空間的需求太少而形成供過於求的局面。南加州雖也有類似情況，但與灣區相比，南加州的租戶結構更多元化，例如南加州有從事金融業的公司較多，還有好萊塢等；灣區則十分仰賴科技業，而目前科技業的工作型態約有30-40%的時間都是居家辦公。

凡埃里認為，應找出對工作場所和空間進行革新的方法，以取得居家辦公與實際至辦公室辦公間的最佳平衡點。目前凡埃里以混合用途的方式進行辦公大樓革新項目；無論是一家附設餐廳的飯店、一間一樓為零售商店的辦公室、或一家包含上述三者的混合使用方法，關鍵均在於「地點」。

凡埃里以其任職公司為例，該公司總部位於聖荷西柳樹谷（Willow Glen），一樓設有拉丁風的Copita餐廳，樓上則為總部的辦公室。另東灣的購物中心Republic Square at Livermore坐擁6萬6000平方呎的零售空間，緊鄰兩家飯店及舊金山名牌折扣商城，雖非以交通導向設立，但附近的580號州際公路交通繁忙，零售業要跟隨居民。

至於交通導向的「密爾布瑞（Millbrae)車站通路」綜合用途項目，則耗資5億元。密爾布瑞車站是舊金山灣區捷運(BART)與加州火車(Caltrain)的共構車站，凡埃里指出，「密爾布瑞車站通路」項目所有的320個市場單元和15萬7000平方呎的辦公空間已被Samtrans租下，將做為總部使用；該項目還有一家有184間客房的萬豪飯店。

對於可負擔房議題，凡埃里也提出了擔憂。他指出，政府機構給許多項目帶來了過重負擔，政府希望看到市場價格與可負擔房混合，但在灣區，從經濟角度而言是不可能實現的。因此，對於地方政府的要求，凡埃里表示其公司選擇退出建設項目，並支付替代費用，但這些替代費用每單位增加5萬元人民幣(約6914美元)、7.5萬元、10萬元，是使住房成本大幅增加原因；如果沒有這些費用，公寓的建設成本通常為每套30萬元。

對於住房市場，凡埃里表示，灣區的天氣、教育環境和創新基礎設施等均無法被取代，但目前仍無法在灣區和加州開發足夠的住房來滿足需求；即使最終會有更多的房屋建設案，但只要利率持續在高位，就會阻礙房屋建設的進程。