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直接與銀行貸款購房是最佳選擇嗎?

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
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在過去,購屋者多選擇已有合作關係的銀行來處理貸款需求,然而隨著房貸經紀人的不斷增加,購屋者可以根據自身的情況,擁有更多管道尋求最好的服務。同時,直接與銀行貸款有著一些明顯的缺點,以下將說明這些缺點,提供購屋者參考,並找出您的最佳選擇。

● 購屋者較難比較多家銀行的方案

只與原先有合作關係的單家銀行接洽會限制購屋者的選擇,不僅各家銀行的貸款方案都有所不同,購屋者的信用評分,對於各家銀行的標準也不同,然而在抵押貸款的長生命週期中,些微的利率差異也將影響到數萬美元的支出。這也意謂著購屋者需要親自前往多家銀行,比較各個銀行提供的貸款方案,並在沒有經紀人的協助下,獨自搜集與評估自身的財務狀況,再向每個銀行提出申請,這段過程將曠日廢時,同時若購屋者在短時間內向多家銀行申請貸款,購屋者的信用評分也將受到影響。

● 貸款處理時間較長

銀行相當要求貸款文件的細節,因此處理貸款的速度較慢,若購屋者急於搶到已看好的房子,直接找銀行將會面對無法及時拿下貸款的風險。另一項缺點則是一般銀行的房貸經理周末休假,然而購屋者多在周末看房、訂下合約,若有需要房貸經理開立資格證明,可能遇上找不到人的窘境。而且銀行是層級結構複雜的組織,一個銀行有太多管理部門與人員在處理文件,以至於將產生大量錯置的文件,這將讓銀行各個層級一次次地詢問購屋者同樣的問題。

● 提供的產品選擇較少

銀行機構的信用貸款人員僅能在自己擁有的投資組合中提供貸款計畫,例如若銀行未獲准進行政府機構的優惠貸款方案,銀行信貸人員將只能為購屋者提供該機構的貸款方案,甚至即使購屋者擁有申請其他方案的資格,銀行人員也不會提及。銀行機構僅會提供本身擁有的產品,偏向提供標準化的產品,且產品種類是有限的,因而更不會為個別客戶訂定房貸方案。另外,各家銀行對於貸款的靈活性不同,例如一些銀行允許一次性調整,而一些銀行則完全無法再改動利率。

● 更嚴格的審核過程

銀行機構因為受到法律的約束,通常有著更為嚴格的貸款標準,將會要求購屋者有更高的信用分數或更低的債務收入比率,如果購屋者在過去曾有過造成信用不完美的重大金融事件(如破產),將可能更難獲得銀行貸款。同時銀行機構也較不願意為個別客戶提供有彈性的方案,協助申請者取得貸款資格,因此即使是條件優良的貸款者,也經常被大銀行拒絕貸款。

銀行也可能查對購屋者過去所有大額存款紀錄,銀行可以進入借款人帳戶檢查他們的歷史大額存款,即使是超過兩個月前的。一些銀行甚至表示(如大通銀行(Chase bank)),如果借款人曾接受超過3筆大額存款,借款人的所有檔案將被審計,包括所有銀行帳戶,這有可能導致貸款下降和所有帳戶關閉。

● 可能支出超過所需金額的費用(其他營利性業務)

由於銀行的業務專案繁多,並不僅止于房貸,還有存款、金融等服務,所以對於銀行來說,個別客戶的房貸業務不是首要目標,行內的房貸人員也只能抽取少量的成功傭金,因此造成銀行反而更願意服務擁有多種業務的客戶。且銀行可能會在貸款過程中推薦其他金融產品,讓購屋者透過消費其他產品來換取更優惠的貸款方案,這將讓購屋者的貸款成本更高,同時銀行並不會透露它們在購屋者的貸款上收入多少,若購屋者沒有積極詢問,可能會支付比所需更多的費用。另外,所有抵押貸款都自帶“過戶費用”,部分是為了支付如法律文件和獲得信用報告等費用,但也有部分流向購買貸款的投資者,因此,有些銀行會提供“無過戶成本”的貸款方案,然而這通常是將過戶成本加入貸款金額本身,或是通過收取更高的利率來彌補差額。從長遠來看,購屋者仍然需要支付過戶費用。

直接與銀行貸款的購屋者將可能面對時程拉長與費用增加的風險,且若購屋者為首次申請貸款,面對個人信用狀況的整理和評估,以及各式各樣的貸款方案,難免會感到暈頭轉向,難以找到最適合自己的方案。在此情況下,配合其他管道,如房貸經紀的一站式服務,將能説明購屋者有效率地比較方案,加速資料準備流程,並提高貸款成功機率。比較多種管道、方案也許很繁雜,但考慮到購屋者將投入房產的金額,徹底調查所擁有的貸款選擇絕對是值得的。

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