地產投資／外國人買房 如何持有學問大

許多外國投資人第一次買美國房產時，往往出於直覺，用自己的名字直接把房子買下來。程序看起來最簡單，不需要設公司，也不必一開始就思考結構安排，甚至覺得反正短期內也不會出售。

真正的問題，通常不是在買房當下，而是在出售、贈與，或想調整持有方式時，後果才慢慢浮現。

在美國，外國人若以個人名義持有不動產，出售時適用「外國投資人不動產稅法」(FIRPTA)。依規定，買方必須先預扣最高可達成交價款15%，直接繳交給美國國稅局。這筆金額並不是最終稅額，而是一種「先扣、後算」的暫扣款，必須等賣方完成報稅、國稅局完成核算後，才可能退回多扣的部分。

換個結構 調整成本高

實務上，這個等待過程往往不短。曾有實際案例，一名外國投資人在紐約以約200萬美元購入房產，數年後以230萬美元出售，依法被預扣約34.5萬美元。後續因行政流程與資料認定問題，國稅局一度無法對應賣房時的繳款紀錄，導致這筆資金被卡住近三年才返還。(此為實務中曾發生的個案，實際退稅時間仍視個案情況而定。)

更現實的是，許多人在這個階段才意識到，若想把房產轉給家人、改放進公司或信託，幾乎每一步都可能觸發新的稅務問題，包括贈與稅、資本利得稅，甚至美國遺產稅的風險。原本只是想「換個結構」，卻發現事後調整的成本，遠高於一開始就規畫正確持有方式。

這類案例的核心問題，往往不在於房子買錯，而是在於一開始就選錯了持有主體。

在美國制度下，不動產的持有主體，並不是單純的形式選擇，而是直接影響制度如何對待這項資產。

持有方式會決定稅務怎麼計算、責任是否能與個人資產隔離，也會影響未來出售、贈與或繼承時，需要付出多少制度成本。同一棟房子，用不同方式持有，法律與稅務後果可能完全不同，而且在多數情況下，這些差異並不是事後可以輕易修正的。

個人名義持有 有前提

以個人名義持有不動產，仍然是美國制度下最單純、也最被照顧的一種方式，但前提條件其實相當清楚。

對於具有美國稅務身分、以自住為主要用途的人而言，個人名義持有的制度優勢非常明顯。符合條件的自住房，在出售時可以適用資本利得免稅額，稅務申報相對簡單，也不需要負擔公司或信託的設立與年度維護成本。

然而，這種結構的限制也同樣明確。所有與房產相關的法律風險，無論是租客糾紛、意外事故，或其他第三人主張，都直接落在個人資產上。同時，不動產的所有權資訊高度公開，對於不希望資產過度曝光的人而言，並不理想。一旦用途從單純自住轉為出租或投資，個人名義持有的制度優勢便會迅速減弱。

LLC持有 適合投資型房產

在美國不動產實務中，LLC(Limited Liability Company，有限責任公司)成為投資型房產最常見、也最被制度預期的持有形式。

LLC提供有限責任保護，能夠把房產相關的法律風險與個人資產切割開來。在稅務上，多數LLC採取pass-through結構，本身不繳公司所得稅，而是由成員依其持分申報，這樣的設計也更符合不動產長期持有、折舊與出售的特性。

此外，LLC還帶來一個常被討論、但容易被誤解的效果；由於不動產登記多顯示LLC名稱，而非自然人姓名，確實能降低資產在公開資料中的可識別度。然而，這並不代表完全匿名。在銀行、稅務機關或法院的合法程序下，實際控制人仍然可以被辨識。這種安排的作用，更多在於管理公開層級的可見度，而非隱匿責任。

多層LLC 進階選擇

當資產規模再往上，或涉及跨國配置時，實務上便會看到多層LLC，甚至由境外公司持有美國LLC的結構。這類安排多見於外國投資人或高資產淨值人士，其目的通常在於進一步拉開自然人與不動產登記資訊之間的距離，提高外部辨識與追蹤的成本。

需要特別強調的是，這些結構並不影響美國的實質課稅義務。所有安排仍須符合反洗錢規定與實質受益人揭露要求，匿名性只存在於公開資訊層級，並不等於規避法律或稅務責任。

C Corporation 稅務繁雜

在某些特定情境下，外國投資人會透過C Corporation持有美國不動產，但這並非一般投資人的主流選擇。

由於C Corporation涉及公司層級與股東層級的稅務問題，出售或清算時的處理方式相對複雜，也可能產生雙重課稅。這種結構通常只在特定外資安排或法律考量下才會出現，對一般個人投資而言，稅務效率往往不高。

當不動產被視為長期持有資產，繼承問題自然無法忽略。

若有明確的繼承人，個人名義持有雖然結構簡單，但多半仍需經過遺囑認證程序。相較之下，LLC的membership interest本身就是可轉讓的權利，也較容易與信託結構銜接。信託的核心功能，並不在於單純省稅，而是在於管理時間、分配方式與控制權，特別是在跨世代或跨國家庭中，這樣的安排往往比持有主體本身更關鍵。

若沒有繼承人，或資產並非以家庭傳承為目的，結構考量則會轉向出售的便利性，以及責任與管理是否清楚畫分。在這類情況下，C Corporation或信託反而可能更符合實際需求。

回頭來看，房產的持有方式，遠比想像中複雜。真正需要問的，不只是「哪一種最常見」，而是這棟房子的用途是什麼，是否需要進行風險隔離與隱私管理，以及未來出售或繼承時，是否希望保留足夠的彈性。(作者是「法路通律師樓」合夥人，著有「買下紐約」一書)