購屋者卻步 西部、南部賣方市場情勢逆轉

房價飆升與房源短缺，多年來使屋主在售屋時佔據優勢，如今已非如此。全美各地賣方的強勢抬價空間逐漸縮減，有購屋能力者不足，加上經濟前景、就業市場與房貸利率的不確定性，迫使賣方在議價過程中讓步。

美聯社報導，在某些市場，主要集中南部和西部，急於脫手的屋主更可能向買方提供優惠條件；這包括降低售價、預付資金以協助買方降低房貸利率，以及承擔過戶費用與房屋檢驗後可能出現的修繕費用。

原因在於：潛在買家對其視為不合理的要價卻步，同時新建案的湧現，為買方提供更多選擇，迫使賣家提出更吸引人的條件。

儘管全美房屋掛牌價中位數在七月微幅上揚，部分都會區卻出現下滑，顯示買賣雙方情勢已逆轉。十年前出現的驚人競價戰，讓全國房價因此飆升約50%，如今這類榮景已十分罕見，砍價已成普遍現象。

儘管如此，房市仍陷低迷；去年全美二手屋銷售量連續兩年跌至近30年來新低。根據房產網站Realtor數據，全國房屋掛牌價中位數在七月較去年同期微升至43萬9450元。該網站指出，以美國家庭收入中位數計算，購屋者最多僅能負擔29萬8000元的房價；此分析假設頭期款20%、30年期固定利率房貸為6.74%。依此標準，每十位購屋者就有七位因價格因素被排除在市場之外。

交易趨緩 待售庫存難去化

自2022年房貸利率自歷史低點攀升以來，房市便陷入停滯。待售房屋數量持續下滑，房價卻不斷攀升。

全國更多房源庫存去化時間延長，因買家不願或無力成交。據Realtor數據，7月有效待售房源（涵蓋除待完成交易外的所有在售房產）連續第21個月增長，較去年同期攀升近25%。

隨著房市降溫，全美待售房屋庫存逐步增加，現已達到供需更趨平衡的水平。但在德州、佛州等地，市場上的房屋數量急劇攀升，部分原因是這些州是新建住宅的熱點。

相較於疫情前，南部與西部地區的房屋庫存增幅僅個位數，購屋者較賣方更具優勢；而根據Realtor數據，中西部與東北部市場的購屋條件更為嚴峻，當地房屋供應量分別較疫情前低40%與50%。

賣家在感受壓力下讓步

道格·麥考密克（Doug McCormick）的房屋上市約兩個月，辦過三次開放參觀，至今仍未收到任何出價。他與妻子最初將位於丹佛西邊約30英里社區Evergreen的4臥4.5衛浴住宅開價130萬元，即使將價格下調至約128萬元，依然乏人問津。

80歲的麥考密克表示，他期盼房貸利率能稍降以吸引更多買家，同時也考慮將房子出租。他的處境並非特例，隨著需求放緩，越來越多賣家被迫多次調降售價，卻仍無濟於事。

丹佛雷德芬（Redfin）房產經紀人安妮·佛希（Annie Foushee）指出，儘管看到大量降價案例，有時降價幅度仍不足以促成交易，房產依然滯銷。

奧斯汀7月房屋掛牌價中位數較去年同期下跌4.9%，邁阿密則下滑4.7%。其他掛牌價大幅下挫的都會區包括：芝加哥（4.4%）、洛杉磯（4.2%）及丹佛（4%）。

買家兼賣家的困境

琳賽·奧列斯伯格（Lindsay Olesberg）與丈夫約翰（John）深諳房市低迷中身兼買賣雙方的滋味。因約翰在德州獲得新職，兩人於2024年6月將位於阿爾伯克基（Albuquerque）郊區、4臥3.5衛浴的住宅以83.5萬元掛牌；他們計畫售出現有居所，遷往奧斯汀並購置新屋。一年多來，多次調降售價，也曾暫停掛牌，但數次交易均告吹。最後他們同意以低於4萬元的價格成交。

購屋過程則輕鬆許多。奧列斯伯格夫婦在奧斯汀輕易找到心儀且負擔得起的房屋，當地七月房源庫存量較疫情前增長近60%。他們以73.5萬元買下一棟5臥3衛住宅，較原始開價低3萬元，賣方還同意承擔1000元手續費。

撤下待售房源

在買方主導的市場中，有條件等待的賣家往往選擇撤下房源，而非被迫大幅降價。譚美·圖利斯（Tammy Tullis）六月將位於邁阿密南郊的住宅掛牌出售，這棟4臥3.5衛浴的房產初期出價寥寥，她將280萬元的要價下調10萬元；此舉雖提升開放參觀日人氣，卻只收到低價出價。51歲的她表示，有人甚至砍了40萬至50萬元。

上個月，圖利斯撤下了房源。她說，她想賣掉房子，但不急著出手。

利率下調在望？

川普政府持續施壓聯準會降息，聲稱此舉將提振房市。但購屋者與政治人物應謹記：央行僅能直接影響短期利率，而多數房貸利率係以十年期公債殖利率為基準；即便聯準會如市場預期於近日降息，房貸利率未必隨之走低。

雖然貸款利率下降能提升購屋者購買力，但也可能吸引更多買家，使賣方降低價格的動機減弱。經濟學家普遍預期，今年30年期房貸平均利率將維持在6%左右。