加州附屬住宅單元激增 多項新法陸續生效

近年附屬住宅單元（Accessory Dwelling Unit，ADU）在加州快速成長，已成為州內住房供給的重要一環。在ADU需求與數量持續攀升的背景下，州長紐森去年10月簽署多項與ADU及小型附屬住宅單元（Junior ADU，JADU）新法，調整審批流程、出租限制與釐清地方政府責任，並已陸續生效。

根據Alameda Post引述加州住房倡議組織California YIMBY的統計，ADU在全州新建住宅中的占比，已由過去不到1%，成長至目前約占20%。組織執行長Brian Hanlon指出，州政府近年持續透過立法移除地方層級對ADU的限制，使原本「在實務上幾乎不可行」的附屬住宅，逐步成為可行的住房選項。

法律事務所Best Best & Krieger LLP指出，對一般屋主而言，新法最大的改變並非條文細節，而是地方政府能「卡關」ADU的空間明顯縮小，申請與審批流程將比過去更透明，也更不容易被拖延。

在審批程序方面，新法SB543加速地方政府的行政時程。新法要求，地方政府須於15個工作天內判定ADU或JADU申請是否完整，並以書面列出缺件項目與補正方式；申請人補件後，政府仍須於15個工作天內完成再次審查。若申請遭否決或被認定不完整，地方政府必須提供書面申訴機制，並於60個工作天內做出最終書面裁定。

在面積與費用規範上，SB543明定，州法中所指的ADU與JADU面積上限，皆為「室內可居住空間」。其中，室內面積不超過750平方呎的ADU，以及不超過500平方呎的JADU，免收一般開發影響費；若ADU或JADU室內面積不超過500平方呎，亦可免收學校影響費（school impact fees）。

過去地方政府常對ADU數量採取不同解釋，SB543則正式確認可在同一地塊上「組合式」設置多種類型的ADU。依新法，單戶住宅用地可同時設置獨立式ADU、既有建物改建ADU及JADU；多戶住宅用地亦可結合建物內改建ADU與新建獨立式ADU，相關爭議獲得州法層級的明確釐清。

此外，AB1154調整JADU的居住與出租限制。新法將「屋主必須自住」的規定，限縮至僅適用於JADU與主屋共用衛浴的情況；若JADU設有獨立衛浴，屋主可不必居住於該物業內。同時，法條明文禁止JADU作為短期出租用途，規定租期須超過30天。