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紐森簽法 允房主單獨出售ADU

加州州長日前簽署AB 1033法,允許加州人出售附屬住宅單位(ADUs)。(NBC電視台畫面)
加州州長日前簽署AB 1033法,允許加州人出售附屬住宅單位(ADUs)。(NBC電視台畫面)

獨立於主屋的附屬住宅單位(ADUs, accessory dwelling units),長期以來在加州僅可出租,日前加州州長紐森(Gavin Newsom)簽署法案,允許加州房主以公寓形式買賣附屬住宅單位,從而提高住房擁有率,前提是地方政府需選擇將ADU視為公寓,才適用該法。

加州州長紐森日前簽署多項加速房屋開發案。這些法案通過後,屋主可銷售自家後院的「附屬房屋」,又稱「祖母屋」(granny unit)。宗教組織可於其擁有空地上廣建房舍。此外許多加州沿岸空地過去不准建屋,現已開放通行,開發商可前往這些沿岸空地,大量開發房屋、公寓。

紐森簽署56項有關房屋法案

紐森強烈批評「不要在我家後院」(not in my backyard, NIMBY)限制建屋政策。他在一項聲明中指出,加州房屋危機是一個簡單的數字問題,加州需要廣建房屋,同時確保可負擔房價。他所簽署通過56項有關房屋的法案均與這些目標息息相關。除了保障房客外,另確保加州各個城市承擔責任,根據州府規定達到每個城市的建屋目標。

加州州長紐森日前簽署多項加速房屋開發案。(美聯社)
加州州長紐森日前簽署多項加速房屋開發案。(美聯社)

代表舊金山民主黨州參議員威善高 (Scott Wiener) 所提SB 423法案獲紐森簽署通過,該法案將原定於2026年到期的SB 35法案續延10年。加州許多城市未達到州府規定住屋目標。SB 35允許建商可於這些城市避免繁瑣建屋審查,順利取得建屋許可。根據柏克萊加大特納中心(Terner Center)數據,SB 35法案於2017年通過後,已協助建商於加州各城市,取得1萬8000件建屋許可。

威善高所提SB 4法案亦得簽署通過。SB 4法案允許重新規畫宗教組織或非牟利大學機構私有土地地目,並於這些空地上廣建可負擔住屋。SB法案又稱「可以在神的後院」(Yes in God’s Backyard) ,嘲諷「不要在我家後院」(NIMBY) 限制建屋口號。根據特納中心最近研究,SB 4法案將可在加州開放17萬1000畝空地,興建可負擔住屋。

附屬住宅單位可視為公寓

新通過法令還包括代表舊金山地區民主黨州眾議員丁右立 (Phil Ting) 所提AB 1033法案,允許屋主銷售「附屬房屋」。丁右立表示,州長簽署AB 1033法案成立之後,屋主可於在自家後院廣建「附屬房屋」,為社會提供更多可負擔住屋。丁右立亦推動一項2500萬元的「附屬房屋」基金計畫案。

附屬住宅單位包括改建的車庫、後院獨立小屋,或在舊金山常見,主屋未使用部分等。根據AB 1033,將ADU視為公寓的城市業主,能在自己土地上建造ADU且單獨出售,遵循適用於公寓的買賣規範。

丁右立說,與新建公寓一樣,建造ADU的房主,需通知當地公用事業部門,包括水、下水道、瓦斯和電力公司,以便申請獨立電表或水表等。每個房產還需成立房主協會,以支付維護房產外部和共享空間(如車道、泳池或公共屋頂)費用。獨立住宅和附屬住宅單位將徵收不同的產業稅(property taxes)。丁右立相信這一過程將會有許多屋主,將ADU出售給房主的家人或密友,未來的ADU交易將愈加普遍。

聖地牙哥CrossCountry Mortgage專門從事ADU業務的貸款人員史都華(Meredith Stowers)認為該法對房主和買家都有好處,「許多典型房主是退休人員,如今他們可獲得補充收入,年輕家庭可夠買負擔得起的入門房。」

紐森亦簽署代表屋崙選區的民主黨州眾議員威克絲 (Buffy Wicks) 所提AB 1307法案,排除動用加州環境品質法案 (California Environmental Quality Act,CEQA) 限制大學興建校舍。

根據加州上訴法庭今年2月一項裁決,柏克萊加大不得開發一項增建學生宿舍方案,主因是柏克萊加大沒有評估學生宿舍產生的噪音,對市區民眾生活的影響。AB 1307法案通過後,不當使用CEQA 環境因素阻礙開發新屋案,將受到限制。

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