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地產迷思/終生租約有效 媳婦無法驅趕婆婆

終生租約關係,媳婦具狀也趕不走婆婆。(Getty Images)
終生租約關係,媳婦具狀也趕不走婆婆。(Getty Images)

「第25號驅趕房客的案件—房東元李春美,房客元路想容」2020年2月28日早上10時08分紐約市皇后區民事法庭大樓4樓406室的房東房客法院審判庭的法官助理呼叫案件當事人。原告,46歲的元李春美(元媳)立刻由她的律師陪同,站到法官前面左手邊的原告席。被告元路想容(元母)86歲,坐在輪椅上,讓看護推著,由皇后區免費房客辯護律師陪同,站到法官右邊的被告席。法官讓元媳的律師明律師先開始當庭辯論。原告律師很簡短地說被告沒有合法的租約占用原告坐落於Elmhurst(艾姆赫斯特)一棟兩家庭的住家(艾樓)的二樓超過15年,不付房租,原告要求被告立即遷出。

●屋贈繼子 無償居住

被告是位老婦人,身體瘦弱,一頭白髮,口齒不清,由被告律師林律師代為答辯。林律師當庭提出一份2009年元母與元媳已經過世的先生,也就是繼子元先生簽署的終生租約作為辯護的證據。林律師很清楚簡短地說明這宗案件的始末。元先生三歲的時候父母因為車禍過世,成為孤兒,元老先生收養他,讓他姓元,把他養到成年。2004年元老先生在過世之前把艾樓過戶給元先生。2006年元母中風,在家休養,由聯邦的社會安全部(Social Security Department)派出的護理照料。為了確保元母能夠在艾樓住到老死,2009年元先生給元老太太簽署一份終生租約。這份租約只有兩頁,用的是紐約州一般的租約格式,房東是元先生,房客是元母。上面簡單地記載著「因為感念元老夫婦養育之恩以及元老先生贈樓的好意,元某答應讓元老太太終生無償居住在艾樓一樓有的六間房間的公寓」。2018年元先生過世,元媳希望把艾樓賣掉,才興起驅趕元母的念頭。被告律師主張法院駁回元媳提起的訴訟。

原告律師則提出兩道理由反駁:1.本租約係無償租約,租約訂定當時元母並未支付任何對價。元媳以元先生的繼承人的身分可以隨時撤銷這份租約。2.租約上面記載著元母所住的地方應該是艾樓的一樓,但是事實上元母所住的地方是二樓。租約上面有關居住地的錯誤是不能改正的錯誤,租約無效。

被告律師則提出以下的辯解:1.本租約在簽訂的時候雖然元母並未支付任何對價,但是租約上寫得很清楚。先有元老先生收養元先生以及贈屋給元先生的事實在先,才有元先生贈送終生租約在後。本租約其實不能算是無償,元媳不能撤回。2.艾樓的一樓沒有公寓,只有廚房、客廳、飯廳以及書房。二樓是一套公寓,有六間房間。終生租約上寫的一樓應該是筆誤,而且租約上標明六間房間,終生租賃的地方應該是二樓。當事人的筆誤不應該影響終生租約的效力。

●贈與行為 不得撤銷

兩造攻防迅速清楚,不到十分鐘便結束。法官指示助理將兩造的證據、宣誓書收下,改日判決。當天法院總共有36宗案件待審。這宗媳告婆的案件只不過是不顯眼的小案件,在法院裡引不起什麼人的關心。

兩個星期之後,兩造都收到法院的判決,判決書總共有八頁,結論是被告勝訴。理由如下:1.除了被告所提元老夫婦認養以及及贈屋的行為是法官考慮的因素之外,法院認為紐約的判例很清楚的規定,贈與行為一旦完成(元母在終生租約簽訂後多年免費居住在艾樓)贈與人便不得撤銷贈與的行為。元媳不得任意撤銷元母的終生租約。2.一樓並無公寓,而且房間數也不是六間。況且元母在元先生在世期間居住在二樓多年,元先生都沒有反對,可見元先生和元母所約定的居住公寓指的是二樓、不是一樓。終生租約上記載的一樓文句係二樓的筆誤。結論:終生租約有法律上的效力,元母可以在艾樓二樓居住終生。

本案啟示:

1.筆者開業多年,遇到好幾件媳婦具狀驅趕公婆的案件。有時候公婆贏了,有時候媳婦贏了。在法官判決之前勝負不可預料。這樣的案件帶給被驅趕的長輩很多憂慮、痛苦和金錢的損失。這些案件的案情都很類似,一般都是父母年紀大了,把房地產轉給子女,自己好拿政府免費的醫療服務。兒女過世後,兒女的配偶認為時間到了、機會來了,可以把和自己沒有深厚感情聯繫的長輩趕走,把房屋賣掉獲利。本案的事實以及法律雖然直接導致長輩的勝訴,但是有些其他的案例,做長輩的就沒有這麼幸運了。

2.其實想要達到免費終生在房屋裡居住的目的,父母們大可不用直接把房地產轉到兒女的名下再免費租給自己這種方法。很多人都是在把房屋轉給兒女的產權狀上明白地加上一句:父母可以在房屋裡居住一輩子(Grantors have a life estate on the property)。這種產權狀一旦登記之後,父母便可以終生居住在房屋裡,而且也不影響他們享受聯邦免費醫療服務。

3.當然最方便最有彈性的做法還是成立信託。父母把房地產放到信託裡,信託裡明白地規定只要父母一息尚存,便可以居住在房屋裡,甚至可以處理房屋(包括賣出),兒女不得異議。父母過世後兒女才可以處理房屋。這種信託包含遺囑的法律效力,是遺產規畫裡非常重要的工具。而且信託裡處理房產之外還可以處理其他的財產或是把財產的處理方式做各種不同的安排,非常方便可靠。

4.很多在美國居住的中國人對信託有很嚴重的誤解。比如說一旦成立信託,成立人必須每年繳費給信託管理人,信託的管理人必須是銀行等金融機構等,這些都是錯誤的想法。如果對信託有疑問,應該找熟悉信託的律師詳細問清楚。

5.Medicaid(聯邦免費醫療服務)的法律規定成立信託五年之後,信託成立人才能享用免費醫療服務,所以想要成立信託的資產所有人應當盡早成立信託。(作者為紐約執業律師)

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