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美國房價是否會大漲?

聯準會實行新一輪的量化寬鬆,將導致房價上升。(美聯社)
聯準會實行新一輪的量化寬鬆,將導致房價上升。(美聯社)

許多人最關心的問題是,最近房子會不會大漲。我認為,房市一兩年內因為利率的下跌,房價會往上走。但是未來五年十年如果通貨膨脹上升,利率上漲,加上3D打印房子技術普遍降低蓋房成本,房價就可能下跌。若是現在貸款買房,需要注意的是,借錢買房可能是好的,但是要確定你的現金流,也就是你要能夠持續賺錢或者收租,收入能夠償還貸款,否則你將會處於蠟燭兩邊燒的狀況,結果會很慘。

目前房市大漲的因素是低利率。聯準會(Fed)干預降低利率,利率一年前3.6%降到年初2.6%,本來50萬元房子頭款20%,貸款額為40萬元的月供是1824元。如果現在房價漲了10 %,上升到55萬元,頭款20%,貸款44萬元,月供反而低到1767元。因此,利率下降是最能夠刺激房價上升。現在不但華人在買房子,其他族裔也在搶房子,就是因為雖然房價高了,但每個月的供款反而低了。

其次是美國政府大灑錢。油價這一年漲了50%,買菜也感覺到菜價貴了很多。之前大量的錢進入股市,這幾個月錢也開始進入房市。我們先澄清,通貨膨脹是指消費性產品,而非資產性產品。所以股市的上漲和房產的上漲並不歸為通貨膨脹的計算。近幾十年美國的通脹維持在2%。聯準會表示通貨膨脹還是會維持在約2.1%左右,並認為通貨膨脹不會長期持續的原因如下。

供給鏈的短缺是短暫的,製造業因為疫情沒有全面開工,運輸困難,導致暫時性的價格上升。而這都將會因為疫情的結束解決暫時性的供給短缺。簡單地說,疫情期間大家在家裡工作,在亞馬遜上買的東西就貴很多了。一旦工廠開工,運輸通暢,其他的競爭行業增加工廠設備,價格就降下來。

美國這一年多印了三成美元,房地產、股票、電子貨幣資產都大漲,但並不代表民生日用品通貨膨脹會持續下去。隨著資本進入公司,公司能夠改善經營效率,產品價格能夠下降。例如,房地產上漲,建材成本之後下降,建築商看到利潤就會願意多蓋房。之後,價格也許就會緩和下來。科技的進步減低日常用品的通貨膨脹。十幾年前,買一個50吋的電視要3000元,現在只要299元。窮人跟中產階級的生活品質提升並不需要太多的錢,故美國的通貨膨脹在這幾十年維持很低。

美國的公債利率從0.78漲到1.78,全世界很多錢都會回流美國。例如,日本及歐洲國家錢存在銀行都沒有利息,他們會看著美國能夠拿到2%的利息,錢願意回到美國。價格戰不再容易。美國能夠自給自足,雖然拜登總統不允許在國家土地開採石油,但是現在的石油價錢這麼高,很多私有土地也開始準備開採石油。例如,2008年加州的石油貴到五塊多,美國自己開採石油以後價格就下去了。

美元在全球還是受到最多信任的貨幣。如果你現在全部的財產全部只能變換成某一個貨幣,你會把它換成哪一種貨幣?有些中國人會換成人民幣,但如果你不是中國人,你會願意把錢換成人民幣或美元呢?當然是美元。

新冠疫情造成大家保持距離,因此對大房子的需求爆長,很多人離開大城市。全美這一年房價破紀錄的大漲,大家認為新蓋房子成本會很高。這一點我持懷疑看法。而且現在3D打印房子的技術基本上已經證實可行,未來蓋房成本很可能因為3D的技術大大降低。對很多美國人來講,過去一年必須要有儲蓄以應付危機。這一年也是美國人存款率最高的。因此,很多買家願意出比以前更高幾成的價錢搶購房子。

透過幾個不同的維度分析房地產市場未來趨勢,就會發現:最重要因素是購房者的收入,房價絕對是跟收入掛勾。2008年的房價是遠遠超過收入標準,泡沫破滅是真實表現出當時的購房者沒辦法支撐房價。

儘管美國的就業率對房價的影響是最直接的,新冠疫情期間的高失業率沒有反映在房價,是因為大家預估新冠疫情是暫時性的,美國人還是能夠找到工作會去上班的。而且這次擁有房產的人貸款信用良好,收入負債的比例也是良好的。而且,雖然一些屋主拖欠貸款,但是因為政府的保護,還沒有受到被拍賣的風險。現在,拿出來賣的房子很少,是造成房價高漲不跌的原因。

現在美國政府干預壓低利率,但未來的房屋貸款利率遲早上升。當房貸利率上升時,房價應該往下跌。當利率上漲,本來你可以負擔55萬元的房子,但現在只能負擔50萬元,甚至是40萬元的貸款。有一點要提醒,在1980年代,美國的房屋貸款利率在10%以上,所以今後貸款利率漲到6%或更高都是很可能的。如果房子的漲幅跟不上利率,房子就不值錢了。

美國提供買房30年固定利率貸款,是世界少見的策略,非常有利老百姓購買房子,特別是自住房。美國的固定利率是鼓勵買房者一個強而有力的安定劑。這也是美國人希望買房的原因。(作者為註冊會計師,美國地產學校校長)

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