矽銀倒閉、第一信託銀行危機 影響舊金山灣區房貸

在矽谷銀行(Silicon Valley Bank)於3月10日倒閉、第一信託銀行(First Republic Bank)險入危機之前，後者曾是灣區最大且最受重視的貸款機構之一。兩家知名灣區銀行倒閉危機，影響本地貸款與房市。

根據「CoreLogic」數據，若按發放金額排名，第一信託銀行2022年排名第二，占灣區九縣市場份額8.4%，僅次於富國銀行(Wells Fargo)市占額11.2%。第一信託總部位在舊金山，目標為貸款買家提供個人化服務與市場最低利率。

矽谷銀行總部則位在聖他克拉拉，是面向科技與創投的商業銀行，也提供部分房屋貸款、客戶主要為創投家與其支持公司的資深管理人員。但貸款規模不大、平均貸款規模為155萬元，在灣區排名第三、平均貸款額次於匯豐銀行(HSBC)與摩根史坦利(Morgan Stanley)。其商業與私人銀行業務，被北卡州第一公民銀行(First Citizens Bank)收購，發言人諾蘭(Eileen Nolan)表示，將持續在灣區提供房屋貸款，沒有計畫進行改變。

據報導，第一信託銀行在矽谷銀行倒閉的兩周內，流失700億元或40%存款。根據房地產經紀人與其提供利率列表，第一信託銀行已將利率提高約1%。問及是否持續提供房屋貸款？銀行回覆，仍在舊金山灣區提供房屋貸款與重新貸款，但拒絕對利率發表評論。

灣區房屋銷售與庫存低，自矽谷銀行與紐約Signature Bank倒閉以來，貸款利率普遍下降，部分原因是投資人認為美聯儲局將控制未來加息，以防止更多銀行倒閉。根據「Mortgage News Daily」報導，自3月8日以來，30年固定利率的平均利率已從7%降至約6.4%，大型貸款(灣區大部分縣貸款額超過108萬9200元)平均利率從6.5%降至6%。

不過，部分房地產經紀人認為，銀行業危機可能破壞民眾對銀行系統、經濟與當地房地產的信心，從而產生寒蟬效應。矽谷「Compass」經紀人湯瑪斯(Dawn Thomas)指出，第一信託銀行的許多客戶已停止買房，對就業市場、股市都抱持不確定性。他聽說部分經紀人在購房合同加入條款，規定若預先批准貸款銀行無法提供資金，買方有14天時間尋找新貸款機構或取消貸款應急準備金。

第一信託銀行專注在房屋貸款，矽谷銀行則向科技業與生技初創企業提供貸款。兩家銀行都有大量未投保存款，前者有68%、後者則超過90%，當銀行危機恐慌發生，這些存款更有可能流失。兩家銀行自身貸款組合都沒有信用問題，但都面臨巨大利率風險。

專家認為，灣區房地產的未來，並不取決哪些貸方，而由許多不確定因素造成。房屋賣家不確定賣價是否達到預期，買家擔心收入來源、是否可負擔支付6.5%貸款能力。此外，氣候一直是影響房屋庫存的重要因素，冬季與春季的大雨，也導致買賣雙方觀望。儘管隨著陽光出現，情況開始變化，但市場真正問題是賣家擁有先前3%貸款利率，他們並不想搬走。