地產富豪嗅到次貸危機：資料中心尚無大型成功出場案例

Leon資本集團創辦人迪里昂（Fernando de Leon）曾看出一些次貸危機即將爆發的早期跡象，也善於處理銀行手上的問題資產，這些寶貴的經驗助他在新冠疫情期間做出正確的判斷，因而發了財。

他說：「在2021年，我們出售了總值數十億美元的不動產，因為當時價格很高，這是低利率、房市狂熱、以及不良誘因帶來的結果」，之所以決定「部分在於了解資金來源。你會看到一些根本不該跨入的參與者...當他們也出價、且相關影響逐漸發酵，你會開始見到市場價格扭曲。」

如今，迪里昂表示，他也開始在資料中心市場見到類似現象。他說，當黑石（Blackstone）、KKR、貝恩資本（Bain Capital）等大咖都搶進這塊市場，他選擇在場邊觀望。

他說，「我覺得資料中心題材有些說不通，一座資料中心估值就要100億美元，對吧？首先，到目前為止，根本沒有超過40億或50億美元的成功出場案例，也看不到可對照的同業案例，這點讓我相當憂心」。

「然後我看到大型科技公司，那些舉世最大的企業、市值高達4兆美元的公司說，『我不想持有這些資產，我不想它們出現在我的資產負債表上。』於是我問，為什麼呢？為什麼這些大企業不這麼做？」「「對大型雲端業者來說，現在一切都押在AI業務上，因此他們的態度是：『不用我們來蓋、也不用我們出錢，你來建、你來融資。』」

迪里昂推測，這些資料中心內部所承載的人工智慧技術，很快就會變得過時。畢竟，AI的設計宗旨就是讓一切更有效率，包括它自己。資料中心的價值不在於那四面牆，而在於裡頭裝的是什麼。

他也懷疑，開發商所仰賴的15年、20年長期租約，其實是所謂的「瑞士起司式」租約—也就是隨時間推移，合約裡會出現愈來愈多漏洞。

迪里昂表示，他最大的憂慮在於，大型私募資本投資人所管理的資金，往往來自教師、警察與消防員等職業的退休金基金。

他說：「當他們宣稱『我要持有這項資產，再把它回租給大型雲端業者』時，其實是在拿別人的錢冒險。」