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零售商示警通膨 道指重挫1165點

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今年想購屋置產嗎?你可能會遇到這些情形

今年買房應該不會太辛苦,但還是要謹慎以對。(路透)
今年買房應該不會太辛苦,但還是要謹慎以對。(路透)

如果去年想買房子,但總是被拒於門外,那麼今年可能會希望運氣能好一點。

今年房市有個好消息:房價可能不會像去年那樣漲勢驚人。但問題在於房價還是會走高,而且房貸利率也會上漲。

房地產市場在2021年出現15年來最強勁的表現,房價飆升。根據聯邦住房金融局(FHFA)的數據,與上年同期相比,第3季房價飆升近20%。

激烈的競爭和天文數字的房價讓許多買家猶豫不決。

根據房利美(Fannie Mae) 12月的購房信心指數,今年只有26%的消費者認為是買房的好時機。與一年前相比,指數急劇下降,當時有52%的人認為這是購買的好時機。

房價飆升的一個重要原因是市場上的房屋供應量太少。房屋庫存在12月創下歷史新低。而且,只要買家多於賣家,競爭就會繼續激烈,價格就會上漲。

房利美資深副總裁兼首席經濟學者鄧肯(Doug Duncan)表示,「即使需求依然強勁,但大多數消費者顯然對以當前價格購買房屋持保留態度。」

但這並沒有阻止人們尋找房子。如果今年想成為有巢氏,以下是今年可能的期望。

房價會上漲,只是沒有去年那麼快

人們普遍預計今年房價將繼續上漲,但不會達到2021年那種令人瞠目結舌的速度。

鎖定買家的房貸和購屋平台Tomo Networks資深主管兼首席經濟學者歐森(Skylar Olsen)說,「這種漲勢令人震驚。說『史無前例』還不足以形容。真的太瘋狂了。」

根據美國全國房地產經紀人協會(NAR)的數據,2021年房價的中位數為34萬6900元,較2020年上漲16.9%,創歷史新高。

NAR召集的經濟學者小組預測,今年房價中位數將成長5.7%,而Zillow 調查的住房專家小組則預計2022年房價將上漲6.6%。

但接下來會發生什麼情形,絕大幅度將取決於買賣雙方對不斷變化的市場所作出的反應。

Zillow資深經濟學者塔克(Jeff Tucker)表示:「如果買家最終對無法承受的價格猶豫不決,銷量可能會下降。」「但如果屋主最終開始集體出售房產,可能會出現銷售熱潮,從而減緩房價走升的步伐。」

房貸利率將上升

今年前幾周,平均30年固定利率房貸已經大幅上升,達2020年3月新冠疫情以來的最高水平。

利率上升的趨勢預計將繼續,但不一定會達到過去幾周的速度。

Wilmington Savings Fund Society Mortgage總裁盧本(Jeff Ruben)說:「我們預計今年利率會上升,這將直接影響家庭的負擔能力以及為住房融資的能力。」「這應該還不會扼殺買家市場,但預計利率上升將稍微抑制一些。」

30年期固定利率房貸平均利率1月中時達3.56%。上年同期平均值是2.77%。

庫存量會增加 但買家也會增加

雖然待售房屋的供應量經常起起落落,但去年似乎全都處於低點。

房地產公司Century 21總裁兼CEO米德勒(Mike Miedler)說:「過去18個月已經失控,只要一個不留意,市場馬上創下紀錄高價或創紀錄的低庫存。市場已經失去了周期性。」

但今年,房產市場預計將恢復正常的季節性周期,春季會有更多房屋上市,然後在夏季逐漸減少。但競爭仍將激烈:專家表示,許多自去年春天以來一直在出價的買家將繼續集體出手,至少今年上半年會是如此。

米德勒說,「在春季,需求將會在利率不斷攀升推動下強勁成長。」「那些在場外等待的人看到庫存激增時,就會重新進入市場。」

有些房產經紀人說,不少買家現在就開始看房。問題是,沒有太多房源可看。

根據NAR的數據,房屋庫存在2021年底處於史上最低水平,全國僅有91萬套房屋可供購買。

這個問題在熱門地區更為突出。

Compass經紀人布蘭奇尼(Jennifer Branchini)正接受一對夫婦委託,他們想在加州灣區的普萊森頓(Pleasanton)購屋,但目前市場上只有不到20套房屋。

她說:「如果市場上只有一項物件中位價約130萬元,那麼幾乎每個購屋者都想要。」

由於冬季房價漲勢太過驚人,她不得不建議一些客戶暫停搜索,「當我看到一些房屋的售價數字,我只能告訴客戶,『我根本無法為你提供這個數字』。」

房屋將繼續快速銷售

那些想要購屋的人必須迅速採取行動。許多房屋在推出上市的幾天內就被訂走了。

根據NAR的數據,去年夏天上市房屋平均只需17天就可以售出,但仍須取決於價格。即使在銷售相對較慢的11月,房價在最受歡迎的25萬元至50萬元間房屋,平均只要10天就能售出。

在大華盛頓特區,Compass經紀人奇澤姆(Gail Chisholm)表示,經紀人經常在星期四將房屋標價上市,讓買家能在周末開放期間看屋,然後在下個星期二晚上前提出報價。

她說,「時間非常緊湊,買家肯定疲於奔命。」「如果找到了夢寐以求的房子,並提出超過標價15萬元以上的報價並接受一切不利條件,但仍然買不到手?而且之前已經輸掉5次報價,每次看房還要支付500元?我遇到的一些買家已經暫時退場,但很多人還是想要找房子。」

她說,像她所處的這種競爭非常激烈的市場中,買家競爭的標準是在報價中包含漲價條款和最高上限,也就是他們願意在下一個最接近的報價之上,可能接受的最高特定金額。

除此之外,她還列出了買家可以使用的所有工具,以便可以根據自己的風險承受能力調整報價,「一般情況下,不利條件最少、升級上限最高、首付最多、最能滿足賣家需求的報價通常最能成交。」

奧爾森說,在競爭激烈的市場中,買家需要與他們的經紀人和房貸團隊一起準備好做出決定,「如果在尋房,新房源一定出現,但它們的銷售速度非常快。」「找房子本身就是一份工作。」

即使如此,奧爾森表示,她擔心壓力和疲勞會導致買家做出可能會作出日後後悔的輕率決定,「我非常擔心買家會因為最終在絕望中狠下心購買,而不是以可承受的房價。」「買房須量力而為。」

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