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2007年房市泡沫殷鑑不遠,至今仍未記取教訓

房市泡沫可能重現,但沒有人注意。(路透)
房市泡沫可能重現,但沒有人注意。(路透)

房價一再飆升至新高,看不到盡頭,主要來自史上最低利率的推動;但投資人和經濟學者相信房市總是有支撐失控價格的獨特能力。

這就是美國房市的現狀,但也可以說是2004年到2007年初美國房產泡沫的重現,當年後來房價暴跌並對經濟和全球金融體系造成嚴重破壞,導致經濟大衰退(Great Recession),是美國經濟自經濟大蕭條(Great Depression)以來的最大打擊。它造成大規模、長期的失業,並對美國家庭財富造成史上最大的破壞。

大多數經濟學者和投資人目前並不關心房市。他們的注意力集中在困擾經濟的其他因素,像是勞動力短缺、數十年來的高通膨、供應鏈中斷,當然還有持續的疫情,這至少是所有這些問題的部分原因。

好消息是,很少有經濟學者認為當前房價上漲是個即將破滅的泡沫,從而拖累經濟。

壞消息是,2007年時也幾乎沒有人擔心會出現房地產泡沫。

●很少有人及時看到最後的泡沫

前聯準會(Fed)主席葛林斯潘(Alan Greenspan)在2005年堅持認為沒有泡沫。相反地,他說全美各地一些國內市場存在大量小泡沫。

他在2005年6月9日國會作證時說,「雖然整個國家的房價似乎不太可能出現『泡沫』,但至少在一些地方市場,房價似乎已經上漲到不可持續的水平,似乎的確出現了泡沫跡象。」

他的說法也得到其他評估的支持。

信用評級機構對抵押貸款支持證券(MBS)給予了最高評級。這些資產是由承銷規則有問題的房屋貸款到期支付支持。

經濟學者和投資人普遍認為,遭質疑的貸款問題將被不斷上漲的房價所掩蓋,允許借款人以獲利方式賣出房屋,並在無力支付貸款的情況下還清貸款。華爾街公司和銀行爭先恐後地買進這些證券。

本世紀初的建築熱潮也助長了不斷膨脹的房屋庫存和高空置率。即使如此,經濟學者認為,就算房價飆升,但購屋族步伐加快意味著有能力並願意支付的買家幾乎是無窮無盡的。

但是,當然,房價漲勢的確結束了。根據廣受關注的史坦普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數,2007年2月房價將開始下跌,在觸底前下跌了26%。

人們吸取教訓了嗎?也許沒有。

●房價上漲更快,高於泡沫時期

根據Case-Shiller房價數據,之前房價上漲的最高記錄是2005年秋季的年增14.4%。美國房市在今年4月突破這個門檻,之後每個月都創下新紀錄。年增率現在已達19.9%。

根據全國房地產經紀人協會(NAR)的數據,現有房屋的中位數價格現在為35萬2800元。

Case-Shiller報告說,房價比2007年初上次泡沫的高點還要再高出三分之一。幾乎每個計算指標都顯示住房負擔能力在下降,即使接近歷史低點的房貸利率維持了房屋支付。

然而,經濟學者預測未來房價還會上漲。Zillow預計全國房價上漲將放緩,但不會開始下降。從2021年9月到2022年9月,該公司預計將上漲13.6%,增幅高於之前的預測。高盛本月初預測,到2022年底,房價將再上漲16%。

●相信這次房價不會崩盤

這足以讓經歷過上次房地產泡沫的人重患創傷壓力症候群(PTSD)。然而即使如此,許多上次敲響警鐘的人並不認為這次會重演泡沫的災難性破裂。

經濟政策與研究中心(Center for Economic Policy and Research)資深經濟學者兼聯合創始人貝克(Dean Baker)說,「我不認為房價會再次下跌20%至30%,不太可能。」但他警告,即使利率小幅上升也可能導致房價下滑5%至8%。Fed表態將很快開始減少對經濟的支持。

穆迪分析公司首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)表示,他擔心房市會硬著陸。但預計市場和經濟不會像上次那樣崩潰,「房市已經失控,無法持續下去。隨著房貸利率上升,負擔能力被壓垮,房市已被高估、十分緊張和脆弱。」

他認為房價漲勢將趨於平穩,在某些地區下跌,而在其他地區則溫和上漲。

贊迪、貝克和其他人都認為,對當今絕大多數房貸實施更嚴格的承保規定,將足以防止2007年重演。而且本世紀初的房屋建築熱潮也已消失,目前沒有過多住房庫存,也沒有高空置率。事實上,空置率接近歷史低點,而不是歷史高點。

然而,對當前房市最為悲觀的專家、Zelman Associates CEO澤爾曼(Ivy Zelman)來說,所謂的住房短缺只是一種幻覺。

她認為,這些估計忽略了更全面的趨勢,例如人口成長放緩和新家庭形成率低​​。

她認為,目前的新屋建築步伐可能已經超出所需。她擔心由於外部投資人進入市場,隨著大量房屋新建,市場上很快就會出現供過於求的情況。

但澤爾曼不相信房價會像上次那樣再次暴跌。她表示,將30年期固定利率房貸利率從目前的2.9%提高到約4%就可能足以壓低房價。

她說,「我們看到的很多東西都很可怕。」「我們不知道利率會發生什麼變化。有些建商已說『手上已不再有等待名單』,但是很多人還在安於現狀且變得自滿。」

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