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加州疫情期的驅逐活動:房東在租戶無法交租時的權利

律師鄭博仁提供有關在疫情期間,房東如何減輕因房客違約,而產生的財務影響的法律建議。(鄭博仁律師事務所提供)
律師鄭博仁提供有關在疫情期間,房東如何減輕因房客違約,而產生的財務影響的法律建議。(鄭博仁律師事務所提供)

因疫情帶來的停業、休假,裁員及居家令,讓許多租客面臨經濟困難。而當房客拖欠租金時,房東也會受到嚴重影響,且可能無法償還包括貸款在內的諸多債務。在這種情況下,房東究竟擁有哪些法律權利?又該如何處理困境?前檢察官、現任聯邦審判出庭律師、亞凱迪亞市市議員鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.),提供以下有關在疫情期間,房東如何減輕因房客違約,而產生的財務影響的法律建議。

終止租約及驅逐令

在正常情況下,當租戶不支付租金時,房東可以選擇終止租約(根據適用法律,可通過通知租戶交租、通知退房或通知無條件退房的方式)。如果租戶不支付租金、或在通知中指定的期限前沒有搬出,房東可以提出驅逐訴訟,從而驅逐租戶。

但是,由於疫情引起的健康和安全問題,許多州、城市、縣和法院都暫停執行驅逐令。這些臨時禁止驅逐令的範圍相差較大:一些禁令禁止了與驅逐有關的所有法律活動,而其他禁令則只是推遲了驅逐案件的開庭時間,直到法院可以通過電話或視頻安排聽証會為止。

如果你是暫緩驅逐令地區的房東,也許仍可以向法院提交驅逐文件,但是案件可能有一段時間不會被審理。但是,即使沒有任何禁令,驅逐由於疫情而交不起房租的租戶,可能也不是第一選擇。(你也不想被人認為你是在居家令期間,將房客趕出家門的無情房東),如果你把房客趕走,將須面對給出租的物業全面消毒,為房子打租賃廣告,尋找新的潛在租戶(可能很少),簽署新的租約或租賃協議,以及讓新租戶遷入的過程,同時還要遵守緊急情況准則,並採取相關保障健康和安全的措施。

因此,鄭博仁建議房東可以考慮以下選擇:

評估個人的財務狀況

花一點時間評估自己的財務狀況,因為現在也許該是評估最壞情況下可能發生的情況的時候。大多數房東可能已經考慮到房客付不起租金的情況,因這種事隨時可能發生。但是,如果租戶長時間不能交租,而尋找新的租戶的機會又很渺茫,會怎樣呢?

·  如果你的財務狀況看起來很嚴峻:如果你償還出租物業貸款的能力,取決於每月的租金收入,你應採取措施防止你自己的違約。包括以下討論的選擇,例如:與貸方聯繫,和主動尋求與租戶協商,讓他們至少支付部分款項。

·  如果你有幾個月的存款:如果租戶暫時無法支付租金,而你的存款或財務狀況不會受到太大影響,你可能仍需做一些妥協才能留住好的租戶。如果租戶以前是可靠的,只是目前很難維持生計,請盡力減輕他們的壓力。包括嘗試與租戶制定臨時解決方案

,並考慮以下可能的安排:1.免除租金。你可以考慮免除一個月的租金,並同意在特定日期重新考慮付款計劃。2.推遲交租。你可以提出推遲一個月交租,並制定協議說明租客會付清該租金。你的付款計劃可能會表明所欠的租金可能會根據時間一次全部付清,或者在刺激性紓困時支付(如果有的話)。3. 減少租金。如果可以的話,可以考慮暫時將租金降低至可以履行你債務,但暫時放棄獲利的水平。例如,如果你通常每月收取1200元,但你的抵押貸款為每月900元,則可以暫時將租金降至900元,以確保你至少不會與貸方產生矛盾。

在決定進行任何一種調整之前,請和租客協商。直截了當地詢問他們有什麼具體解決辦法。如果你能夠接受他們的建議,他們更有可能竭盡所能做到。確保以書面形式起草任何協議,最好是作為你當前租約或租賃協議的附錄,其中包括調整的所有細節。

尋找外部援助

即使你認為你可以處理一個月或兩個月而沒有租金收入,但如果疫情持續的時間超過你的應急能力,你仍可能需要考慮採取一些措施,來維持自己的經濟水平。如果你已經感到手頭拮据,請馬上行動起來。

處理你的貸款

此時在疫情中,大多數私人貸方願意與借款人合作,以確保他們不會失去房屋。直接致電你的貸方,詢問他們現在有什麼措施來協助因疫情而無法償還貸款的借款人。

1.      如果你的貸款歸房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)所有,則你可以在一段時間內延遲付款,而不會產生滯納金或導致信用下降。

2.      根據《新冠援助,救濟和經濟保障法案》,研究你的選擇。

3.      聯邦住房管理局(FHA)對有FHA承保的抵押貸款的獨棟物業房東實行了暫緩止贖。

4.      訪問你所在州的網站,了解你的州是否正在向房東提供援助。

研究產業稅減免

一些州和縣將延長繳納產業稅的截止日期、或取消滯納金和利息。登陸你所在的縣的稅務評估員的網站,查看這是否是你物業所在地的一個選擇。

考慮貸款

考慮從家人、朋友或私人貸方那裡貸款。聯邦小企業管理署可以是另一個援助來源,其災難貸款援助網頁上有豐富信息。也可以聯繫你日常所用的銀行或信用合作社,並詢問有什麼援助可提供。

為你的租客研究選擇

一些地區開始向有需要的租戶提供租金抵用券或緊急資金。目前,與房東的需求相比,媒體對房客需求的關注更多,並且已經有更多的資源可供房客使用。研究這些選擇,並讓租客知道符合你的最大利益-盡力幫助你的租戶交租。

諮詢律師

疫情期間,無論是房東或房客都面臨著嚴峻挑戰,如果遇到相關的法律問題,可以諮詢專業律師為你解決針對你目前正面臨的難題。

租金 房東 貸款

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