地下室合法化講座 專家指點房東租客因應

由華埠土地信託會(Chinatown Community Landtrust)、柏山地區發展公司(Cypress Hills Local Development Cooperation)與亞裔社區服務中心(ACC)合作、在民選官員撥款舉辦的「地下室合法化」講座，16日在布碌崙(布魯克林)舉行，將今年6月開始的試點計畫內容介紹給當地民眾。在2024年相關法案通過後，目前布碌崙第10、第11社區委員會，包含貝瑞吉、戴克高地與班森賀等華社已被列入試點範圍，只要符合新的安全標準與許可步驟，未來便有機會將包含地下室的三室房屋合法化。

當日講座由具20多年經驗的柏山地區發展公司小房屋計畫總監查維茲(Ryan Chavez)主講，他表示紐約市目前約有5萬個地下室公寓，但直至2019年啟動東紐約試點計畫後，相關單位才發現土地區畫分及州法限制，導致地下室合法化推動窒礙難行。然而，2021年颶風艾達導致11位布碌崙與皇后區地下室住戶死亡事件，才讓相關單位啟動政策改革。

除2024年同意之城(City of Yes)分區規則改革，取消社區停車要求與允許增加停車密度，而市議會也連帶通過「輔助住宅單元」(ADU)法規，提供地下室合法化相關技術規範。接著州住房法律也將在指定的15個社區委員會範圍實行試點計畫，過去若包含地下室共有三戶的住宅，會受到州法多戶住宅法限制，不僅裝修成本大幅增加，法律更無法監管出租行為。

而州法規更改之後，包含地下室共三戶的屋主若屬於曼哈頓第2、3、9、10、11、12；皇后區第二、布碌崙第4、10、11、17、布朗士第9、10、11、12社委會等15區的試點區域，將允許實施地下室合法計畫，未在此範圍內的屋主若整修須負擔所有升級費用且滿足現有法規要求。

查維茲表示，目前詳細的流程、安全規範與許可皆在制定中，預計市府在秋季將會有更明確的公告，而屬試點範圍的屋主可思考是否要整修自家地下室或是出租。但他也提醒，尚無法得知市府是否會提供經濟協助，部分組織將可能會提供技術協助，但屋主也應將隨之上升的地稅考慮進成本內。

華埠土地信託會協調員王鏑表示，此講座不僅是提供租客更多市場未見的選擇，在小房東眾多的紐約市，地下室合法化更給了房東保障。過去承租不合法地下室所需負擔的成本以及遇到租霸等狀況皆需由房東自行吸收，但若能合法，房東將有明確救濟管道，也可在試點計畫實行時提前了解補貼和各式配套措施。

該講座除由州眾議員寇頓(William Colton)外也獲市議員莊文怡(Susan Zhuang)支持，她表示，此計畫通過不僅增加市場的租賃數量，以及讓房東可以有合法收入的機會，最大改變更是雙方的「安全性」，讓房東與房客都能更好地保護自己。