房價下跌 灣區多縣主動降房屋估值

因應房價下跌，數萬名灣區屋主將獲2023-24年房屋估值降低。阿拉米達縣、康曲柯士達縣、聖馬刁縣與聖他克拉拉縣估值官，主動針對在接近市場高峰(約於去年中)出售的房屋與公寓，進行評估。

舊金山曾於2020-21年度主動減少5800間公寓估值，但此後並未主動削減住房物業估值。加州地產稅估值約為1.1%-1.2%，因此降低估值可減少地產稅。不過，馬連、納巴、蘇拉諾與蘇諾瑪縣的估值官表示，房價下跌幅度不足以保證今年自動降低稅率。

在上次房市低迷期間，灣區估值官自動減少對數十萬間房屋估值、無須屋主提出要求。今年是自2012年以來，除了舊金山之外，第一次有其他縣大規模進行降低估值。

根據第13號提案，加州房屋只有在易手時，才會進行全面重新估值，通常是依照售價進行評估。在所有權轉讓期間，估值上漲幅度不能超過每年上限2%通膨率、加上新擴建的價值。

然而，根據第8號提案，若截至1月1日房屋市價低於估值，縣估值官必須暫時將估值降低至市價。當房價大幅下跌或房屋嚴重受損時，通常會發生這種情況。隨著房價回升，估值官可提高估值，直至達到未臨時下調的水平。屆時，加上新建範圍，每年增幅將被限制在2%。

由於灣區房價通常每年上漲2%，因此如今大部分房屋估值仍低於市價，部分情況遠低於市價。

大部分屋主可於9月底或10月初收到稅單時、看到2023-24年估值。不過，阿拉米達、舊金山與聖他克拉拉等11縣將於7月發出特別通知，讓屋主提前知道估值。被主動降低估值的屋主，會於夏天收到新估值通知，一旦房屋獲得暫時減少估值，估值官每年都會自動審查可能的增減，並讓屋主知道結果。

認為需要減稅的屋主，可向縣估值上訴委員提出正式上訴。舊金山、阿拉米達與聖他克拉拉上訴期為7月3日至9月15日，灣區其他縣上訴截止日為11月30日。大部分灣區機構會向正式上訴收取30-60元不等的不可退還費用，過程比非正式審查更複雜。

近年來的房地產崩盤期間，自動減少估值很常見。2011-12財務年度，灣區九縣有65萬7000處房產出現暫時降低估值。2022-23年則只有3萬間房屋被降低估值。

阿拉米達縣主動減少2023-24年1萬626間房屋估值，範圍擴及全縣，對2022年1-10月期間購買的大多數房屋，降價幅度為5-10%。康曲柯士達縣估值官審查自2022年1月1日以來出售的1萬1500間房屋，並將其中1萬1100間房屋估值降低5-15%，多數獲得降價的房屋售價為130萬元以下。

馬連、納巴與舊金山估值官辦公室，今年沒有進行任何自動削減估值。聖馬刁縣約有6400間房屋估值減少。聖他克拉拉縣估值辦公室首次自動降低約1萬7000間獨棟住宅與公寓的估值，是近年來數量最多的一次，估值官史東(Larry Stone)表示，這僅是一次正常修正。