舊金山買房 10年來最難負擔

長久以來，在舊金山買房一直是難以負擔狀態，但是，近期情況又變本加厲。

「亞特蘭大聯邦儲備銀行」(Federal Reserve Bank of Atlanta)過去十年期間，透過開發稱為「房屋擁有可負擔能力監測」(Home Ownership Affordability Monitor，簡稱HOAM)的工具，追蹤房屋擁有者的可負擔能力。若監測指數為100以上，代表該地區房屋為「可負擔」(affordable)。負擔能力定義為當地家庭收入中位數30%或以下、是否可支付擁有中等價位房屋的每年成本，包括稅金、貸款支付額與保險。

若指數低於100，則意味著該地區對一個典型家庭來說為「無法負擔」(unaffordable)，代表著一個中等收入的家庭，必須將超過30%收入花在房屋。

在舊金山都會區包括舊金山、聖馬刁、馬連縣、康曲柯士達與阿拉米達等縣，房屋可負擔指數近來跌至約為30，已接近房屋可負擔指數開始追蹤以來的最低水平。其中，馬連縣(Marin)房屋為最難以負擔，截至2022年12月，房屋可負擔指數僅為29.2、低於舊金山的34.9。

根據指數的最新數據，舊金山也是全美第二高房價的都會區。全美唯一被認為比舊金山更難以負擔的都會區是洛杉磯，包括洛杉磯縣、長灘(Long Beach)與安納罕(Anaheim)。

灣區房屋越來越「無法負擔」的主因，包括貸款利率上升與舊金山都會區的高房價，儘管自疫情高房價峰值已有所下跌，但房價仍持續上漲。

亞特蘭大聯儲銀行房地產專家波維斯(Domonic Purviance)表示，舊金山房屋可負擔能力危機相當嚴重。舊金山中等家庭收入截至2021年約為12萬6000元，若購買130萬元的中價位房屋，每月房屋貸款支付額約8000元，或稅前收入的四分之三。

不過，由於貸款利率上揚，也讓民眾很難在美國任何地方擁有自己的房屋。若要購買中價位房屋，在都會區中等家庭收入者，必須將稅前收入的42%用於每月支付貸款額。截至2022年12月，全國房屋可負擔能力指數約為70，比2020年11月超過100的指數，下降了33。

根據指數，目前是自2006年以來，美國中等收入者最負擔不起買房的時間，波維斯將其歸咎於數個因素，尤其是過去一年的貸款利率飆漲、異常升高的通貨膨脹，以及薪資增長停滯。

此外，購屋成本上升，也導致需求下降，從而對價格施加壓力。尤其是舊金山這樣高房價城市，在其他房屋中價位高的都會區更是如此。若是一棟價值300-400萬元的高房價房屋，市場需求不高，會看到更多房價貶值。