飆漲不再 灣區房價將溫和上揚

隨著美聯儲局提高貸款利率以對抗通膨，民眾擔心可能出現經濟衰退，灣區房價也正從創紀錄高點下跌，進一步讓擁房者感到不安。

北加州房市冷卻速度快過全國其他地區，若經濟衰退打擊房市，相對於國內其他地區，灣區的房市脆弱程度如何？新報告顯示，雖然經濟衰退會產生負面影響，但對美國大都市地區的影響可能會更糟，因為這些地區很多人是從灣區等地湧入。

房地產上市網站「Redfin」報告調查美國98個都會區，確認其房地產市場在潛在衰退中，是否可能變得更脆弱或有彈性。基於十個指標計算總體風險評分，包括平均債務與收入比例、房屋整修比例、房價波動、平均房屋貸款與價值比例、每年居民搬遷改變情況。總體風險評分越高，房市低迷風險越高。

Redfin首席經濟學家費爾維瑟(Daryl Fairweather)表示，灣區房主有許多有利條件。他指出，經濟衰退風險對房市帶來的影響，與房主的財務穩定性有關，貸款利率就像是讓腳鬆開剎車，經濟衰退正讓人踩剎車。

河濱、拉斯維加斯、沙加緬度、鳳凰城、坦帕等房價飆升的居民搬入熱點，皆以整體風險評分最高進入前十名。美國東北部城市包括費城、克里夫蘭、波士頓等，則是最具彈性且不太可能出現房價下跌。

灣區都會區名列名單的中間部分，顯示並非最危險的地方。聖荷西風險評分為46.4、舊金山46.3、屋崙45.8。費爾維瑟表示，灣區不同之處，是於疫情期間從未真正過熱。儘管有部分地區房市較熱，包括郊區與北縣地區。

舊金山於2021年疫情期間出現大量人口外移，年度淨外移人數僅次於洛杉磯與紐約，因為高房價與大量遠程工作者，形成一個非常冷卻的房市。這個情況與河濱及奧斯汀的疫情房市不同。聖荷西與屋崙去年也有高比例居民外移。

灣區三大都會區的平均住房貸款與房價比例，皆處於最低水平。舊金山為72%(為所有都會區最低)、聖荷西74%、屋崙78%。代表著若房價下跌，房主需要賣房求現時，也不會因此陷入困境。

統計2021年售出房屋中，有多少比例是屋主所購進第二棟房時，灣區三大都會區的比例都相當低：聖荷西僅有0.8%、屋崙1%、舊金山2.4%。許多此比例較高地區，是購房者為了可遠距工作並尋求作為避開疫情的度假屋。不過，此趨勢已降溫，其中部分房屋可能會重新上市，增加該地區經濟衰退的風險。

不過，費爾維瑟認為，灣區房價在疫情期間大幅上漲的全盛期，已經結束。展望未來，舊金山將可能見到較溫和的價格上漲，因為房價已經如此昂貴，以至於沒有太多空間成長。儘管不太可能像過去兩年速度持續上漲，但應會保持，因為灣區仍是一個理想居住地點。