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舊金山灣區房市出現「甜甜圈效應」

灣區「房源少,買房熱」,買家需要高出5%-10%的加價才有可能買到房子。(記者李怡/攝影)
灣區「房源少,買房熱」,買家需要高出5%-10%的加價才有可能買到房子。(記者李怡/攝影)

根據最新的舊金山灣區房地產數據,灣區的房價幾十年來,一直呈現穩定上漲的趨勢,尤其自疫情以來,上漲速度加快,但是各地區和區域上漲的情形並不是平均分佈。

疫情影響 生活方式改變

因為疫情的影響,人們生活方式改變,如遠程工作增加,以及加州放寬政策,允許在獨立房土地上建多單元住宅的刺激(SB09、SB10法案),舊金山灣區與其他大都市一樣,人口從密集擁擠的都市區和市中心,開始遷移到寬闊的郊區環境,這就是所謂的「甜甜圈效應」,周邊情勢增長,而中心地帶則漸顯薄弱。

自從疫情爆發以來,人們就開始由城市商業中心向周邊郊區及遠郊城市流動,因為可以避疫,有更大的居住和活動空間,不那麼擁擠。所以北灣和東灣遠郊的許多社區,房屋價值的增長速度比十年前更快更猛,但舊金山情況正好相反,房價增勢疲軟。

舊金山房屋市場,雖然漲速放慢,但房價仍是居高不下。(記者李怡/攝影)
舊金山房屋市場,雖然漲速放慢,但房價仍是居高不下。(記者李怡/攝影)

金山社區 上漲速度最小

舊金山大多數社區的房價,在2010年代初期增長最快,其次是疫情大流行之前。但大流行期間增速緩慢,甚至出現負增長。根據房產經紀人Jessica葉表示,疫情期間舊金山市區內的公寓房銷售出現周期變長、成交難等情形,為此個別地產商採取一些例如免除HOA費用等變相降價措施。

根據地產銷售平台Zillow對「成長曲線下面積」(the area under the curve, AUC)統計分析顯示,疫情前期到現在,房屋價格上漲速度最小的社區主要在舊金山。

「成長曲線下面積」是一種計算加速成長的方法,面積愈大者,加速成長愈慢。因為面積愈大,最可能的情況下是許多地區房價出現於早期,而非最近快速增長。面積愈小者,加速成長愈快。

根據「成長曲線下面積」的分析對比,過去十年中,房價增長最慢的20個社區中,有16個在舊金山。Zillow在對舊金山灣區536個社區的房屋價值數據分析中得出,舊金山華埠的AUC為0.93,在過去十年中的增速最小,儘管其房屋價值增長了近50%,但是所有的增長都集中在了過去十年的最早幾年。自2017年以來,該社區的房價實際上已經在下降。

列治文村 房價增長最快

而相對與舊金山的高密度社區,密度較低的東灣社區,在疫情大流行期間,房屋價格的增長速度很快,像康曲柯斯達縣(Contra Costa County)、阿拉米達縣(Alameda County)和北灣的馬連縣(Marin County)等地區。

房屋價格增長最快的區域是列治文市(Richmond)的列治文村(Metro Richmore Village),AUC為0.24。因為該社區在過去十年的前半段,房價出現下跌,隨後從2018年開始,房價急劇上漲。該社區十年的房價增長中,有超過40%是發生在過去的一年內,即2020年9月到2021年9月。

房源太少 買家看房大熱

從Zillow數據分析,再看回舊金山大灣區的房市現狀,房產經紀人陳浚濠(Eric Chen)表示,目前灣區地產的現狀是「房源供給少,買家看房熱」。再加上SB09、SB10法案政策的刺激,在本應是地產淡季的冬季,其他州地產可能會出現些許降溫跡象,但是預計加州不會,舊金山更不會。

為提供更多的住房,和阻止人們搬離加州,SB09、SB10法案應運而生。這兩項法案允許業主將單個家庭地塊分割為兩個地塊,每個地塊上最多放置兩個單元,從而在當前僅限於單個家庭房屋的某些房產上,創造最多四個住房單元的潛力,並放寛環境條件要求。根據新法案,加州各市縣將被要求批准符合規定規模和設計標準的開發方案。使房產一變二,二變四,一塊地有建造四棟房子的潛力。

陳浚濠(Eric Chen)說,只在去年疫情前期有一段房價黃金窗口期,之後就是一路在漲,今年年初的2至5月份,房價漲勢的更是瘋狂。買家需要高出5%-10%的加價才有可能買到房子;今年7-8月份,準備進入房地產市場的買家們,普遍出現了「恐高」心理,即是房價嚴重超過了自己的承受點,擔心自己高價入市後,房價會下跌。但觀望一段時間之後,房屋的價格還是很高,又隨即入市。因此這個冬季房價未出現下跌的跡象。只是交易周期由之前的一周,變為兩周之內。

Jessica葉與陳浚濠(Eric Chen)給出的建議是,目前灣區的地產現狀仍是賣家市場,常常是多個買家競爭的局面,但不論是買方還是賣方都應周全計畫和考量,不應帶著主觀的情緒去面對客觀的市場。他們建議,買方不要過於嘗試和追求低價買入,不現實,而應先專注在房屋使用的訴求上。陳浚濠(Eric Chen)說,除了投資考量以外,家還是承載愛的地方。雖然現在賣房是個好時機,但是賣之前要想好賣了之後怎麼再買,也是關鍵。

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今年年中,陳浚濠幫顧客找到位於山景城的一套最初報價180萬元的獨立屋,費盡周折之後,最終以215萬元鎖房成功。 (圖片由陳浚濠提供)

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