舊金山房價疫情前飆太兇 正在走跌 仍高於疫前水平

舊金山房價在疫情期間飆漲之後，近幾個月一直比加州與美國其他地區更快速度下跌。房地產專家和經濟學家表示，這些變化可展現居住在這座城市的需求，但房價下降，尤其是在美國最昂貴的市場之一，並不一定是另一個表明舊金山正在形成「厄運循環」的數據點。舊金山房價仍高於疫情前水平。

根據「Zillow」數據，舊金山典型房價自2020年1月近90萬元上漲至2022年5月創紀錄120萬元。之後開始下跌，2023年3月底跌至110萬元。舊金山市首席經濟學家伊根(Ted Egan)表示，與其他地區相較，房價趨勢可衡量民眾對住在舊金山的興趣，因當地住房庫存相對停滯不前，房價下跌與對舊金山住房興趣下降相對應，可能是舊金山疫情後房市復甦緩慢的結果。

伊根指出，舊金山房價昂貴的一個重要因素，是舊金山高薪人士有住房需求。若可遠距工作、在市中心辦公室工作需求不大，就不會願意為房屋出高價。Zillow資深經濟學家塔克(Jeff Tucker)不認為房價下跌是壞事，對於潛在首次購屋者來說，甚至是好消息，也可讓想要升級的現有房主受益。

儘管伊根同意房價下跌代表著有更多人可搬到市中心，或從舊金山以外地方搬進來，但不代表房價更便宜。房價只是可負擔能力挑戰一部分，還有收入、貸款利率、稅金、保險費用與通貨膨脹等連鎖反應，也會影響房屋可負擔能力。他表示，從負擔能力角度來看，房價正在下跌，並不一定是對所有人的好消息。

房地產公司「Compass」舊金山分公司首席市場分析師卡萊爾(Patrick Carlisle)表示，房市一直循環，疫情期間包括在家工作、低利率、政府刺激消費、飆漲股市等，推動舊金山房市價格，灣區房價在十年上升周期的最後一個過熱時期、導致房價在兩年內大漲，但這種情況無法持續，市場調整隨之而來，加上通貨膨脹與利率上升、股市突然大幅下跌。

塔克補充說，舊金山昂貴房市對利率變化特別敏感，2023年3月以來貸款利率飆漲，對灣區房市產生影響。當價格下跌與當地及國家趨勢不一致時，就成為一個「危險信號」。全國典型房價發展與舊金山相似，自2020年至2022年春季與夏季持續上漲，2023年初下跌。

房價趨勢雖非異常，但與美國其他地區相較，舊金山房價受到打擊更大，跌幅也超過灣區其他縣，顯示舊金山部分「吸引力」已消失。卡萊爾表示，隨著可負擔能力問題、遠距工作、政治、社會與生活質量問題等，舊金山受到疫情打擊甚鉅。

但前景並不嚴峻。預測顯示，隨著買家需求在春季反彈，情況改善。卡萊爾指出，灣區對許多人來說仍是宜居之地，在經濟、文化、環境、機會等多元與開放。灣區仍是最偉大的都會區之一，過去發生許多難題，但總是能反彈回來；許多人考慮離開，特別是住房可負擔問題，但想不出有其他像灣區這樣的居住好地方。