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賣後租回 繳不出房貸有解

內華達房地產公司負責人林秀華會計師。
內華達房地產公司負責人林秀華會計師。

因為全美的高失業率,導致許多人財務困難,影響最大的就是付不起租金或房貸,為避免社會動盪,無論是聯邦或地方政府都公布法令,禁止房東驅趕房客,或銀行法拍作為貸款抵押的房屋。由於疫情未解,這些禁令的終止日一延再延,最近全美無論死亡率或住院率都已降低,這是件好事,可是也代表禁令可能不會再延期,那麼當這些保護令效期結束後,無法清償積欠租金的房客大不了走人,但是無法清償積欠分期付款的屋主將何去何從?

目前普遍存在一種怪現象,即很多人雖然擁有房地產卻缺乏可用現金。因為過去幾年來房價連連上漲,許多房屋的淨值(即房價減去貸款餘額)增加不少,這樣的屋主可以考慮申請重新貸款(refinance),從淨值中取得現金,例如以目前市值40萬的房子作抵押,向銀行借款32萬,還清前幾年在房價30萬時購入的舊貸款餘額22萬,還多出10萬元(32萬減去22萬)的現金可供使用。

因2007年發生次貸風波,後來銀行對次貸的審核變得很嚴格,不易通過,所以一般人寧可選擇重新貸款,加上目前貸款利率超低,重新貸款也很划算。然而重新貸款必須克服兩個問題,第一,如果在疫情期間沒有按期支付分期付款,留下違約紀錄,根據一般銀行的審核程序,信用不佳的人是無法取得貸款的,但是相信在不久的將來,聯邦政府應該會責令房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)針對這種情況網開一面,提供貸款擔保,如此在疫情期間違約的屋主就可以取得貸款了;第二,如果沒有足夠的收入支付分期付款,任何銀行都不會願意放貸,眾所周知,許多人因為疫情而失去工作,但是疫情過後,因產業結構的改變,大部分人很難再找回原來的工作,銀行絕不可能因為有值錢的房屋作抵押,就核准貸款,這時屋主只有賣房一途,變成租客。

因為越來越多的公司員工可以在家上班,用視訊開會,如紐約、舊金山、洛杉磯等房價與租金超高的城市,居民紛紛遷離到物美價廉的二線城市,因此城內的房源暴增。但是除了這幾個特別的城市外,一般城市的房源依然緊俏,因此有房地產投資公司為了購進更多的房屋,準備推出sale-lease back program(賣後租回),即與賣家協定讓其在售屋後可以租回,特別是針對自住屋主,這樣他們可以繼續住在原處不必搬家,而手上握有一筆可觀的現金,然後或在外州找到工作,或找到其它合適的房子,想搬去新居時再解除賣後租回的租約。

此外,當然也有一些糊里糊塗的屋主,因為毫無作為,房子將被銀行拍賣。聯邦政府明令銀行,凡有房利美與房地美作擔保的房貸,只要屋主向貸款銀行要求延緩(forbearance),不須提出財務困難的證明,就可獲得長達一年的延緩分期付款的處分,即銀行不能因其違約而法拍其房屋。然而很多人不知道行使這項特殊權利,當一般的聯邦或州政府的禁令到期終止後,例如內華達州是10月15日到期,聯邦的有條件禁令是明年1月到期,總之最遲是到明年1月,銀行就有權進行法拍,除非屋主另外向貸款銀行要求延緩一年的處分。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華會計師提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999,公司互聯網:www.LVhome.com。

貸款 疫情 房地產

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