利息飆 專家：不宜房產投資 自住仍可購屋再重貸

過去3個月房貸利率持續上升，30年抵押貸款利率已突破8%。購房者對購屋能力感到悲觀的同時，也對「該不該買房」、「如何買房」產生疑惑。專家認為，自住仍可購屋，未來再重貸；若為投資目的，現在不是時機。

高抵押貸款利率加劇首次購屋者面臨的負擔能力困境。 經濟學家Jiayi Xu指出，今年9月入門級房屋的掛牌價格中位數為30萬元，雖然與去年9月的價格基本持平，但如今購房者的家庭年收入須達到8萬1360元，才足以負擔這樣的房屋，比疫情前（2019年9月）5萬6160元的門檻高出45%。貸款資訊平台ICE Mortgage Technology也指出，如今房屋月供占家庭收入中位數的40%，住房負擔能力達到1984年以來的最低水準。

佳信貸款總裁劉艷秋舉例說明，一套80萬的房屋，假設首付款比例為20%，在兩年前30年期抵押貸款利率約為2.5%的情況下，屋主每月負擔的本息還款約2500元；而現在，7.5%的利率使得屋主每月的本息還款增加至4475元，上漲近80%。

從供給端來看，高利率也讓現任屋主不願放棄已鎖定的低利率房貸，賣房置換。根據Realtor 9月的房地產數據，面積為750至1750平方呎的入門級住宅的活躍庫存年減6.5%，比4年前（疫情前）下降了34.1%。新掛牌房屋數量持續減少，使購屋者尋找合適的房屋變得更加困難。

與此同時，房價絲毫沒有冷卻跡象。根據Realtor數據，自2012年以來，加州的房屋掛牌價中位數增加77%，超過加州收入成長的三倍。競購房屋、創紀錄高房價和全現金報價在如今的加州已經司空見慣。

洛杉磯加大安德森預測中心（UCLA Anderson Forecast）經濟學家俞偉雄建議，對於購房者來說，儘管當前經濟環境不太友好，但如果打算長住，就不必太受高利率環境的限制，因為等到利率下降時，屋主可選擇重新貸款。

「但對於房產投資者來說，現在入場並不是一個好時機。」俞偉雄說， 飆升的貸款成本使得出租屋回報率不理想，房貸成本高於出租收入。根據房產分析公司CBRE發布的最新數據，每位新進公寓屋主每個負擔的房貸，比平均租金高出52%，創歷史新高。房利美（Fannie Mae）預計，明年全美公寓住宅的空屋率將達6.25%，是15年來的最高平均水準。

劉艷秋表示，隨著房貸利率不斷上升，越多越多買家傾向於選擇私人貸款。目前，私人貸款的利率水平約在9%-10%之間，比普通房貸只高出1到2個百分點，而且這類貸款審查流程相對簡單且不設置保護性條款（Contigency），相當於現金報價，可幫助買家迅速完成交易，提高搶房成功率。

劉艷秋還提醒，貸款金額也會影響利率高低。以30年抵押貸款利率為例（截至10月23日），貸款金額小於72萬6000元的貸款利率為7.625%，而高於這一金額的利率已達到8.25%。

房地美（Freddie Mac）首席經濟學家Sam Khater則建議，在當前利率環境下，借款人應「貨比三家」以獲得最佳抵押貸款利率。