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新豪宅稅如何影響紐約”老洋房”?

Photo by Lerone Pieters on Unsplash
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摘要

●儘管紐約聯排別墅市場最近達成了一筆價值7700萬美元的巨額交易,但整個市場卻出現了下滑。


聯排別墅之於紐約,就像老洋房之於上海:聯排別墅在紐約住宅存量中所占的比例極小,且很難複製和再建。所以一幢保存完好、維護得當且經過翻新的聯排別墅,堪稱住宅中的奢侈品。2018年曼哈頓的Condo和Co-Op銷售超過10000手,但其中只有232手是聯排別墅交易。最近幾個月,紐約的聯排別墅卻引起了人們極大的關注。

今年夏天,位於東67街的一座48英尺寬的石灰石豪宅以7700萬美元的價格,賣給了對沖基金大亨約翰•格裡芬(John Griffin),這是紐約市住宅聯排別墅迄今為止的最高賣價。

儘管這筆巨額交易設定了新的基準,但很多紐約房產經紀人稱,這並不能反映出目前紐約聯排別墅市場的情況。像紐約其他豪華市場一樣,紐約的聯排別墅市場也陷入困境。由於即將實施的豪宅稅,今年春季聯排別墅銷售激增,但銷售在第三季度大幅下滑。根據住宅經紀公司Core的資料,第三季度曼哈頓和布魯克林西北部的單戶聯排別墅銷量為37筆,比去年同期的67筆大幅下降了45%。我們今天就來瞭解下紐約的聯排別墅市場現在有何特點吧!

充滿折扣的市場

雖然聯排別墅的市場價格遠遠高於其他市場,但這並不意味著折扣會減少。2019年第3季度曼哈頓和布魯克林地區的聯排別墅平均售價為346萬美元,比一年前的702萬美元下降了約51%。

折扣在紐約聯排別墅市場上並不難找到,且折扣的力度有時超乎想像。9月,義大利時裝設計師盧卡•奧蘭迪(Luca Orlandi)以2700萬美元的價格出售了他的上東區聯排別墅,而他在兩年之前就以4000萬美元的價格掛牌出售。6月,一座面向中央公園的歷史悠久的聯排別墅在去年以2900萬美元的價格進入市場後,以1625萬美元的價格售出。6月下旬,翠貝卡的北摩爾街2號以2700萬美元的價格成交,低於2014年最初的4800萬美元要價。

同時,聯排別墅在市場上的掛牌時間也大大增加。私募股權執行官馬克•齊特曼(Mark Zittman)和他的妻子花了五年時間才賣出他們的一幢11300平方英尺的聯排別墅,該房子有一個三車位的車庫、一個藝術工作室和一個50英尺長的溫水游泳池。

與高層豪華Condo的競爭

除了普遍的經濟不確定性外,聯排別墅市場的一個問題是與豪華高層住宅大樓的競爭加劇。紐約著名的豪華Condo大樓,像是432 Park Avenue、220 Central ParkSouth和520 Park Avenue等建築正在出售龐大的多層頂層公寓,複製聯排別墅的居住體驗,並且能夠享受曼哈頓無盡的天際線。

但是也有人對聯排別墅市場保持樂觀。一家研究紐約房產市場的經紀公司負責人說:“聯排別墅的沒落被大大誇大了,經濟形勢對市場有一定影響,但是客戶的興趣和流量現在都很好。” 他對市場下跌並不完全感到驚訝。他說,在聯排別墅買家人群中,包括投資銀行家和對沖基金的人,受到市場的衝擊,購房預算有所減少。德意志銀行就在今年夏天宣佈,到2022年將裁員18,000名員工。

Photo by Marissa Daeger on Unsplash
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場外交易

現在很難評估聯排別墅市場的真實情況,是因為許多交易都是“隱秘”交易,並不在平常的房產網站上掛出房源,而是通過房產經紀人或公司的人際網路。這些聯排別墅吸引了更多的私人購買者,無論他們是名人、顯要人物還是億萬富翁企業高管。不公開掛牌意味著沒有列出的照片供購房者上網流覽,也沒有公共開放日,一切都在僅限預約的基礎上完成。2018年,在紐約售價超過2,000萬美元的住宅物業中,有近一半屬於這種低調上市的情況。

豪宅稅

儘管當今的聯排別墅市場已經進入了一個艱難的時期,但今年的銷量在上半年有激增,這是因為買家在7月1日開始將被徵收新的豪宅稅,所以很多買家急於在這之前鎖定交易。

2019年1月至9月,曼哈頓的單戶聯排別墅銷量達到71套,高於去年同期的61套。但是那種瘋狂的購買現在已經結束,這不是聯排別墅市場獨有的。

新的豪宅稅從0.25%到2.9%不等,適用於價格超過200萬美元的住宅物業。這些費用是對現有的100萬美元或以上的住宅交易徵收1%稅的基礎上加收的。此外,紐約州將超過300萬美元的住宅物業的轉讓稅提高了0.25個百分點。經紀人稱,為鎖定低稅率的交易使交易量增加了約15%至20%。

這些新的稅收負擔並不是影響聯排別墅市場除價格外的唯一因素。購買聯排別墅與購買公寓有很大的不同,評估聯排別墅一個重要的指標是寬度。聯排別墅越寬,越有價值。紐約市聯排別墅的平均寬度為18至20英尺。低於這個寬度都被認為是狹窄的並且難以轉售,寬度超過25英尺的被稱為豪宅。房屋越寬,空氣和光線越多,房間之間的空氣流動越好。寬短的房型比長窄的房型更容易配備傢俱。

另一個重要評估指標就是位置。有價值的聯排別墅位於街道兩旁有成排聯排別墅的街區。如果周圍有消防局、警察局或學校,因為會有更多的噪音,價值一般會減低。另外一個影響聯排別墅價格的因素是當前是否租住有租金管制性租客。因為當房產轉讓到新業主名下,就會受到租金管制的影響。

聯排別墅市場正發生什麼?

位於東71街9號的七層樓聯排別墅擁有悠久的歷史。這是金融家傑佛瑞•埃博斯坦的家。經紀人說,出售他的房產(面積為21,000平方英尺,是曼哈頓最大的私人住宅之一),可能會成為下一個破紀錄的記錄。據估計,該物業的價值至少為6300萬美元,或高達9000萬美元,因為它是由Horace Trumbauer設計的,該建築師還設計了東64街19號(位於一個商業區,中國海航集團於2018年以9000萬美元的價格出售)。

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