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曾拒華童念公校 金山詹姆斯·登曼中學要改名

華裔打第2劑疫苗嚴重腹瀉「馬桶上過1天」

疫情保障房客 房東成輸家

案例一

紐約州納蘇郡:2020年11月中旬,是納蘇郡房東房客法庭在封院八個月之後第一次開庭,所有開庭的案子都是2020年3月以前延期的案件。第一個被法官傳喚的案件是華裔鄭律師代理的案件,房客是海外的中國投資人,買屋的時候沒親自檢查房屋,僅憑老鄉經紀的推薦,就投資了140多萬元買下Garden City的一戶豪宅。經紀幫他找了一個房客,月租6200元,房客付了一年半的租金後,便抱怨閣樓有松鼠築巢、蜜蜂在樓臺下築窩、熱水爐的給水量太小、廚房的水槽故障,然後拒絕付租金。經紀和他吵了幾個月,不得要領,最後請鄭律師出馬處理,那時候積欠的房租已經超過8萬5000元。

等8個月才見到法官

鄭律師起訴房客之後,法院開了四次庭,房客付了大約4萬元,到2020年3月18日納蘇郡法院因疫情而關閉後,這宗案件便被延到8月;到了8月,法院又延到11月;等待了八個月之後,鄭律師終於可以面見法官。

4月的時候,鄭律師得到房東的授權,以及房客律師的允許,進到繫爭房屋裡去檢視所有被房客抱怨的項目。房屋是有些缺陷,房客的抱怨不是空穴來風,房客也已經找了包工報價。為了不給房客藉口,鄭律師答應讓房客自己找包工修理,所有包工的報價,鄭律師也都接受了。鄭律師還答應房客,支付給包工估計大約9000元的施工費,也都可以在積欠的租金裡扣除。鄭律師以為自己把事情都處理好了,在出庭的時候便向法官報告,所有的修理工作都已授權房客自己聘用的包工處理,所有房客必須支付的修理費都可以向房東報銷;但是房客答應支付的租金卻沒支付,總共積欠的租金已經超過13萬元,請法院判決房客應搬出繫爭房屋,並繳付積欠的房租13萬餘元。

房客的律師這個時候卻告訴法官,房客因心臟病住院不能出庭;但是房客的太太告訴他,所有的修理都沒做。法官這個時候向鄭律師索取修理工作一覽表。法官看了之後,了解房客是藉故不付房租,便訓誡房客律師,房子裡的修理工作都是小事,房東的律師既然代表房東答應,房客可以自己雇包工修理,並且所支付的費用又可以抵銷欠租,房客沒有理由不去修理。縱使房客夫婦中的一造-丈夫因病不能出庭,同樣身為被告的太太也必須出庭。不過法官最後還是把出庭延到12月中旬,給先生被告一個出庭的機會。

鄭律師認為,房客根本沒有生病,對房客藉故拖延房租非常氣憤,但也只好等到下次出庭再說了。

案例二

紐約市曼哈頓:2020年11月初,曼哈頓的房東房客法院要線上開庭審理孫律師代理的房東房客的案件。孫律師是資深的房東房客律師,他的客戶是位於一棟大樓一樓的洗衣店。當洗衣店在裝設烘乾機器的時候,誤拆了屬於大樓的排氣管。大樓是一棟合作公寓所擁有,董事會對於房客很不諒解,要求擁有洗衣店單位的房東趕走房客。房東被董事會逼迫只好起訴房客,在疫情之前這宗案件已經開了三次庭。房客願意修補所有的管道,只是修補這些管道要向房屋局申請施工許可,要花很多時間,所有的文件又要房東以及董事會審核簽字。來來回回十個月便過去了,然後疫情來襲,法院在3月封院。

就在過去的十個月裡,房東、房客以及董事會把應製作的文件、工程圖都做好了,董事會、房東以及房客也簽好字,房客的建築師把所有的文件都送進房屋局,算是一切順利。

線上開庭使用SKYPE來處理,由一位非裔的女法官審理。房東房客的律師都收到電郵連結,法官等雙方都上線,利用視頻聽取雙方律師的陳述之後,便把下次出庭的時間訂到2021年1月,並預祝當事人雙方一切順利。

案例三

紐約市皇后區:錢先生三年前投資了132萬買下皇后區的一家餐館,過戶後租給房客開了韓國炸雞店,月租金7300元。疫情來襲後,炸雞店關門,錢先生就一直收不到租金。到了11月,總共積欠的租金已經超過8萬元。錢先生也有四個月沒付銀行貸款,銀行已經對他啟動法拍程序。

投資演變成財務危機

前幾個月,房客只是不斷地說不能開門營業,沒有收入,到了10月就說,政府規定店內顧客人數只允許達法定容量的25%,收入根本沒辦法支付租金。錢先生向幫他辦理過戶的律師求助,律師告訴他,房東房客的案件他不做。錢先生打電話給幾個專門做房東房客的律師,有兩位說,他們現在暫時不接房東房客的案件;有一家說,他們可以接案,但是法院現在不開庭,他們沒辦法保證可以幫錢先生討到房租。錢先生一聽,真是急得如熱鍋上的螞蟻,沒想到當初好好的一份投資計畫,卻演變成如今的財務危機。

案例啟示:

1. 紐約州的房東房客法院已經開始接案,但是至今為止,所處理的案件都是疫情之前已經立案的官司。每一個法院的情形和資源不同,處理的方式也有不同;但是舊案的審理確實在進行。

2. 至於新案的成立,各法院也在進行,但是法院對新案暫不開庭審理;不過法院有可能開和解庭,目的只是勸說當事人和解,沒有強迫房客支付租金的權力。

3. 承辦律師在送案的同時,必須向法院提交一份認知,承認承辦律師知道法院立案並不表示要開庭審理,但法院有可能開和解庭,勸說房東房客和解。

4. 看來州政府對疫情所產生的社會財務、企業危機的應對方式還是以延緩提供房東房客司法救濟的方式來解決,讓房東不能依法驅趕欠租的房客。可以說,中產階級的房東是疫情下的大輸家。(作者為紐約州執業律師)

房東 租金 紐約州

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