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買賣同時進行 差點逼入絕境

令先生夫婦賣掉他們在長島的豪宅,走進法拉盛一家大型律師樓裡,正準備最後的過戶手續。不料他們聘請的石律師告知,代表買主丁先生夫婦的蔣律師拒絕過戶,理由是這棟位於長島蘇福克郡Plainview的豪宅有違規情事。

違反法規增建

原來,令先生夫婦在後院建了一座游泳池,又把後院剩下的大部分草地,用高級防滑瓷磚鋪蓋起來,做成一個很摩登的休憩區以及野餐區。根據當地鎮裡的法規,令先生在前院以及屋側可以鋪蓋25%的草地,後院可以鋪蓋30%的草地;但是令先生夫夫婦覆蓋了前院60%的草地,後院90%的草地,房屋兩側75%的草地。雖然這些工程讓房屋的戶外使用面積大大地增加,也相對地提高房屋的價值,但是這些行為都違反當地的建築法規,當地的鎮政府要求他們拆除超過比例部分的瓷磚,或者是到鎮裡的上訴委員會申取得特別許可。

蔣律師在過戶前發現這宗違規,便拒絕過戶。買主拒絕過戶,對令先生夫婦產生非常嚴重的後果。因為令先生夫婦以153萬元價格賣出Plainview的豪宅。雙方簽約之後,他們立刻簽約在長島Hemptons買了一棟320萬元的海邊豪宅,並付了32萬元訂金。契約規定,這筆買賣是全現金買賣,三個月內過戶。自己的房屋無法及時賣出過戶,令先生夫婦拿不到這153萬元,去買海邊豪宅,他們的32萬元訂金會被賣主沒收。

這一切問題的起源於四年前他們用35萬元的低價在法院標下了Plainview的一棟舊屋。他們把這棟房屋拆到只剩下地基,再從剩下的地基基礎上花了60萬元建了一棟高級的智慧房。這棟房子除了一切材料都是最頂級之外,屋主可以在全世界用手機控制房屋的重要部分,像是大門、某些窗戶、天窗、溫度控制系統、電燈、記錄每一間房間活動的電腦系統,16個裝設在各處的監視器。大門是用防汽車衝撞的藝術鐵門做的。電腦系統把整棟房屋的溫度全都放在控制之下。

鋪蓋瓷磚被駁回

為了增加它的豪華度,令先生在後院裡建了一座奧林匹克尺寸的溫水游泳池。又購買了一個清洗游泳池的機器人。為了配合游泳池的使用,他們在90%後院鋪滿高級防滑瓷磚,加建了一個休憩區與烤肉區。負責鋪蓋的包工塗先生一看設計圖,知道這樣做是違反鎮裡規定,便告訴令先生,他可以照圖施工,但是令先生必須自己去鎮公所申請開工紙。令先生當然照做。

令先生遞進申請書之後便忘了這件事,包工花了一個星期的時間把瓷磚鋪好,休憩區以及烤肉區建好。令先生非常滿意,便啟用了。鎮公所收到開工紙的申請,一看鋪蓋的面積遠遠超出建築法規所允許的範圍,便駁回令先生的申請。由於令先生忘掉這件事,也沒有到鎮公所去領取駁回書。

雖然附近的房價格都在120萬元左右,令先生今年8月把房屋推出市場的時候便定價160萬元。丁先生夫婦看了這棟房屋一次之後,非常喜愛,出價145萬元,包括貸款100萬元。令先生夫婦先是接受出價,但是後來又有人出價153萬元全現金。令先生便告知丁先生,他要賣給出價更高的他人;蔣先生跟著也提高到153萬元。後來全現金的這位競買人未交訂金,令先生夫婦便和丁先生夫婦簽約。為了這宗競買風波,丁先生心裡不太高興,他認為令先生出爾反爾,沒有商業道德。

到了過戶之前,蔣律師發現令先生申請鋪蓋瓷磚許可證被駁回的事,他打電話到鎮公所,經辦人告訴蔣律師,屋主要麼把超過比率的瓷磚挖掉,種上草坪;要麼到上訴委員會申請特許。蔣律師雖然沒有辦過特許的申請,但是他知道特許不是一申請便可以拿到的。他也知道會辦特許申請的律師不多,而且律師費不會便宜。萬一特許申請下不來,屋主可能要被迫將休憩區以及烤肉區拆掉,那麼丁先生夫婦是不是還喜歡這棟房屋呢?這點他就不知道了。

買家趁機殺價

為了讓過戶能夠順利進行,賣主律師主動提出扣1萬5000元在他的託管帳戶裡,一直到賣主把這宗烏龍處理完畢。要是特許拿得到當然最好。要是拿不到,賣主律師託管帳戶裡的1萬5000元也足夠支付還原草坪的費用。蔣律師沒辦法同意這樣的建議。過戶便被取消了。

過戶被取消之後,令先生的律師通知海邊豪宅的賣家律師,要延期過戶。賣家律師非常生氣,表明要取消買賣契約,沒收32萬元訂金,令先生夫婦聽了心焦如焚。這時候石律師接到蔣律師的電郵,如果令先生夫婦願意降價10萬元,丁先生夫婦願意過戶,並自己承擔違規的所有後果。看來丁先生夫婦還是想買Plainview的豪宅,只是希望他們的擔憂或損失,得到一些賠償,所以他們趁機殺價。

本案啟示:

1.長島的小鎮對於建築的規定很詳細。一般都規定每家都要保持一定的綠地。

所謂的豪宅是需要相當的地皮的,令先生的情況是沒有豪宅的地皮,卻有豪宅的建築。當然他可以去申請特許,讓他們超比率建築;但是特許能不能申請得到,是不是全部都會被特許,在主管單位沒做決定之前,沒有人能知道。

2. 最嚴重的問題是令先生夫婦簽了Hemptons豪宅購買契約;但是過戶的前提是他們能賣掉Plainview豪宅。要是他們不能很快地解決超鋪瓷磚的問題,或是和買主很快達成減價的協議的話,他們購買海邊豪宅的32萬訂金很可能被沒收。

3.令先生對超鋪瓷磚許可的申請疏忽在先,又草率簽署全現金320萬元豪宅買賣契約在後,把自己逼入目前的絕境,一點也不冤枉。為今之計只有和買主丁先生好好商量如何減價過戶,才是唯一的出路。(作者為紐約州執業律師)

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