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都市房子貴得住不起 租客保護法案惹的禍?

都會區保護房客的法律,連帶迫使房租上漲。(美聯社)
都會區保護房客的法律,連帶迫使房租上漲。(美聯社)

正當疫情再次襲來之際,許多都市人也遠走郊區,因而全美許多大都市都有著空前高的房屋空置率。例如紐約市寸土寸金的曼哈頓租房空置率比去年同期上升了超過兩倍,出售房空置率也飆升2-3倍(去年同期才不到2%,現在則超過5%),曼哈頓租金雖有下降約10%,賣價也下跌了15-17%;又例如另一個都市居大不易的代表舊金山,房價也比去年同期稍微下降1.5%(而其周遭的矽谷郊區地帶卻房價上升三成)。

空屋率飆升 房價未跌

雖然空屋率飆升,但房屋價格卻沒有像經濟學課本裡的供需曲線一樣應聲下跌,雖有向下探但顯然對許多人來說跌的還不夠、還是一樣難以負擔得起。對於許多人來說,紐約曼哈頓隨便一室一廳就四、五千元月租起跳的租金仍讓人望之卻步;而在今年第三季舊金山出售的房子中,只有9%是舊金山中等收入(Area Medium Income)家庭能夠負擔的,順道一提收入中等家庭在舊金山指的是年收入13萬元。

在都會區租房的負擔愈來愈重。(Getty Images)
在都會區租房的負擔愈來愈重。(Getty Images)

究竟什麼時候開始房子開始貴得住不起?

如果以租金與收入的比例來看,普遍認為如果租房支出超過總收入的30%就屬於「租金負擔重」(rent-burdened)。在美國大都市地區,租金負擔重幾乎是普遍現象,例如在紐約市約有將近一半家庭落在「租金負擔重」的定義中。如果從供給和需求的角度來看,最容易得出的結論就是住房的供給不足,例如大都市因為區劃法(zoning law)的關係,並不能任意在任何區域興建住宅,而必須受到重重規範,所以有可能因而限制住房的供給量。

不過如果要找到租金無法負擔的源頭,也許大都市居民並不是唯一的受害者。在2015年全美約有38%的租房家庭是屬於「租金負擔重」,有些家庭甚至支付高達總收入的一半以上在租房上面,連像是偏鄉小鎮也有這樣的租金負擔情況,例如全美國租金負擔程度最高的,不是紐約也不是舊金山,而是密西根州的偏鄉小鎮Flint,事實上全美國前十名租金負擔重的城市並沒有任何的主要城市[註1],這難免讓人納悶房子讓人住不起的真正原因。

線索也許可以從歷史數劇中找到。在1960年代之前,大多數人只用收入的15%左右來支付租金,現在則平均支用25%來支付租房費用已經將近「租金負擔重」的等級,大都市的租金負擔比例就更高了。所以看來租金開始變得無法負擔大概是從70-80年代開始的。

都會區土地重劃,使開發商爭相興建豪華公寓。(美聯社)
都會區土地重劃,使開發商爭相興建豪華公寓。(美聯社)

老房租金 成長率逾20%

另一個線索則落在新房子跟舊房子之間的價格成長曲線。如果觀察新落成房的租金成長,將會發現這條曲線與通貨膨脹率大致符合,然而舊房子的租金成長卻不是這樣的。例如在2000~2016年間相對新的房子租金成長率為6.5%,但是老房子的租金成長率卻超過20%[註2],顯然超過了通貨膨脹率。這樣看來,因為新成屋的租金跟通膨率基本一致,也許租金貴這件事情跟老屋比較有關。

負擔不起房租的低收入民眾,被迫流落街頭。(Getty Images)
負擔不起房租的低收入民眾,被迫流落街頭。(Getty Images)

宜居性擔保 租不起房

70年代到底發生什麼事情讓房子貴得住不起?

綜合這些線索來看,我們可以得到幾個結論:第一,租房難以負擔並不是只有大城市才有的問題,第二,租房的可負擔性也許跟老房子比較有關。

觀察歷史數據以及租房逐漸變得不可負擔的時間點,竟然跟70年代開始通行的政策時間異常吻合,尤其如果比較各個不同的州通過這個政策的時機以及住房可負擔性的變化,這個關聯性變得逐漸明顯。這個政策就是用來保護租客的「宜居性擔保」(Warranty of Habitability),也就是規定房東必須把出租房維持在一個「人適宜居住」的狀態,不能漏水、不能有害蟲、必須有暖氣、熱水等設施。可以說,這個70年代「宜居性擔保」的政策使得租房變得難以負擔,租金逐漸超過以前只要收入的15%,慢慢地邁向不可負擔的道路。

在「宜居性擔保」政策之前,舊房子的租金都還在可負擔的範圍,因為房東不用負擔太多責任,只要把鑰匙交給房客就可以了,不用管任何維修。然而,這並不是說「宜居性擔保」不該存在,因為在這個政策之前,雖然租金不貴人人都能負擔的起,但房子卻往往有許多問題,有些甚至影響身心健康,例如漏水、發霉、沒暖氣、牆壁剝落龜裂、電器老舊欠缺維修等,有時候甚至會造成公共安全問題。「宜居性擔保」既然要求房東們負責讓房子「適宜居住」,那麼房東們把多出來的物業維護管理費用轉嫁在租金上面,當然也是意料中事,也因此讓租金變得難以負擔。

為什麼沒有足夠的新房子來平衡供給需求?

雖然許多大城市都有空屋率問題,但是仔細一看這些空屋率高的幾乎都是新建的豪華樓盤。那麼這就帶來一個疑問:為什麼這些開發商們不多多興建適合中產階級的中價位房型、而要一味地興建隨便都是數百萬起跳的豪華公寓呢?主要因為土地、勞工、建材成本提高,所以在同樣面積的土地上,豪華公寓的利潤空間遠比一般公寓高很多,因為蓋豪華公寓和一般公寓其實成本差不多,但賣價卻天差地遠。在大都市豪華公寓供給過剩因而有降價傾向、中低價位的新建公寓則相反供給不足。

從上世紀70年代開始,都會區的租金漲幅擴大。(美聯社)
從上世紀70年代開始,都會區的租金漲幅擴大。(美聯社)

安全卻變貴 難題待解

如果說住房人權的意義是住房應該「安全又不貴」,現在雖然安全了但貴得住不起。至於這個難題該如何解決,也許能在建房技術上、區域規劃(zoning)、以及勞工成本上面能有所突破,使得興建新的住房變得相對容易、便宜,那麼終有一天住房可負擔性問題也許能解。這樣的突破,也許在特斯拉總裁馬斯克決定轉戰建築業的那天會到來吧。

(作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師。現任紐約台灣青商會會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問。)

[1] Housing Affordability Burden For U.S. Cities, https://www.governing.com/gov-data/economy-finance/housing-affordability-by-city-income-rental-costs.html

[2] ApartmentList Metro-Level Data, https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-bS7VjcZr3WgNMtxFgKtZNIzeV3zir0OIsgdUjxssFk/edit#gid=0

密西根州佛林特是全美房租負擔比率最重的城鎮。(美聯社)
密西根州佛林特是全美房租負擔比率最重的城鎮。(美聯社)

租金 紐約市 舊金山

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