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房市有規律可循 曼哈頓23年2個周期

2008年金融海嘯,曼哈頓高端公寓市場也受波及。(美聯社)
2008年金融海嘯,曼哈頓高端公寓市場也受波及。(美聯社)

我們知道房地產發展都有一個周期性,房價往上走幾年之後,又開始回檔,長期來看基本呈現波浪形曲線增長的軌跡;相比於股市,房市發展更有規律可循。所以總結之前的房市周期特點,可以更好理解當前房地產市場的表現,也對我們在進行房產買賣交易時做合理準確的判斷和決定提供參考。

本期專欄我截選1997到2020年這23年間,看看曼哈頓房市的兩個周期的表現,從中我們可以總結和發現些什麼。

1997年至2020年,這23年間曼哈頓房市可以分成四個階段,兩個上升階段和兩個下滑階段,因此剛好是兩個周期。

1997年到2008年,這11年是曼哈頓房市的一個上升期,1997年,曼哈頓公寓包含共有公寓和合作公寓的平均尺價為328元。是的,每平方英尺328元,在今天來說絕對是難以想像,早知道買他個五套吧。但328元在1997年也創下歷史新高。

•九一一後 只停滯5個星期

1997至2008年這11年的上升期中,雖然中間紐約遭遇了2001年九一一襲擊,但曼哈頓市場只暫停了五個星期,之後房產交易就很快恢復。總結這11年,曼哈頓公寓價格從1997年的每平方英尺328元漲到2008年的每平方英尺1251元,整整翻了四倍。實現公寓尺價從百元到千元的進化。

2008年曼哈頓的李曼兄弟(Lehman Brothers)申請破產,由此掀開席捲全球的金融危機。也對曼哈頓房地產是個重大打擊。2009年曼哈頓房價平均下跌了14%,公寓尺價從2008年的1251元跌至2009年的1073元。14%的跌幅看起來似乎很高,但記住,美國其他一些地區的房價下跌了35%至50%。

金融危機由紐約爆發,但為什麼曼哈頓房價沒有大跌,原因是曼哈頓房產較少受到次級抵押貸款和高槓桿購買的影響。曼哈頓市場上近70%的公寓是合作公寓Co-op,嚴格的Co-op董事會對買家的財務狀況非常慎重和嚴格,他們可以拒絕被認定為財務狀況不穩定的買家,這也保護了曼哈頓房市的穩定性。

到了2010年,曼哈頓房價沒有繼續滑坡,尺價僅比上一年下降1%,為1060元。但交易量有所增長,從2009年的7400筆交易增加到1萬筆。由於曼哈頓不是一個區域化的房產市場,而是一個全球化的房地產市場,世界一直在注視著曼哈頓。當曼哈頓房市出現低迷時,來自世界各地的精明投資者進入了市場。在許多人感到恐懼不確定時,經驗豐富的全球投資者完全知道這是出手的時機。

所以金融危機沒有讓曼哈頓房地產低迷期持續太久,2011年價格便再次回升,公寓的平均尺價上漲了3%,達到每平方英尺1087元。交易量與2010年1萬筆大致相同。

從2011年到2017年,紐約經濟完全從金融危機中恢復,產業結構更加全面和均衡,房地產市場又進入一個上行周期。2017年,曼哈頓公寓平均尺價已經達到1775元,比復甦的第一年2011年增長63%。

•2013年起 中國買家崛起

要特別提到的是,2011年到2017年這段上升期也是中國買家在曼哈頓市場大顯身手的時候。從2013年開始,中國買家在美國房產的投資從金額到數量,都超越曾經第一的海外投資國加拿大,一躍成為海外買家在美房產投資的第一名,其中曼哈頓是中國買家最青睞的投資目的地之一。但必須指出的是,海外買家在曼哈頓市場即使是高峰期,它的比重仍在15%左右,因此曼哈頓房市還是以本地和美國買家為主。

在2011年到2017年的房市上行周期中,也是曼哈頓超豪華公寓興起的時候,大批開發商進軍曼哈頓高端房地產市場,興建了一批超豪華公寓。其中代表作便是位於曼哈頓57街的One57,因為這個樓將57街炒作成億萬富豪大道,這個公寓樓也創下了一套公寓售出1億元的紀錄。這些超豪華公寓的尺價當時可以飆到5000至8000元以上,但世界富豪搶著埋單。

2017年又到了一個轉捩點,曼哈頓房市從高速發展開始煞車減速,一些法律法規使得購買房產的成本增加,比如貸款和地稅的抵扣額上限僅為1萬元,還有提高豪宅稅等,但曼哈頓房市放緩的最主要原因是開發商建造了越來越多的500萬元以上的高端公寓,導致市場上積壓了大量庫存,出現了供大於求的問題。因此從2017年開始的曼哈頓下行周期,是對房地產市場供需平衡的自我調整,並沒有外界因素。

曼哈頓房價在2018年下降了4%達到1707元,2019年又下降了3%達到1657元。交易量也從2013年的1萬2700宗下降至2019年的1萬宗。

•疫情強襲 繼續拉低房價

到了2020年1月1日至3月15日這段期間,曼哈頓市場似乎已經從之前的低迷中開始復甦,雖然房價沒有明顯增長,但第一季度曼哈頓房產交易量同期增長了19%。但隨後3月中旬,新冠疫情以前所未有的強度襲擊紐約市,曼哈頓房市剛出現的復甦苗頭被徹底澆滅。

可以說,疫情使得曼哈頓從2017年開始的下行周期繼續延長,也繼續拉低房價。從目前披露的2020年第三季度資料來看,房產交易量下滑了46%,是有史以來第二大跌幅。由於第一季度和第二季度供應被抑制,第三季度上市房源顯著增加。房價平均打折在5%至10%,也是金融危機後最高的。

情況正像上一次金融危機重創曼哈頓房市一樣,一些買家和投資人反而看到了又一個進入曼哈頓市場的機會,曼哈頓資料分析公司UrbanDigs圖表顯示,曼哈頓房產簽約數在6月和 7月處於最低谷,此後一直在持續攀升。

目前在曼哈頓市場上進行交易的大多為成熟買家,而且多是本土買家,他們了解這座城市,也了解紐約房市發展的規律,因此當一個好房源出現在市場時,他們懂得快速出手,提出符合市場的正確報價。

•房價曲線 整體向上發展

我們從曼哈頓房市最近這兩個發展周期中可以看到,曼哈頓房價呈現曲線波浪形向上發展的態勢,總體來說是一浪高過一浪,也就是說讓曼哈頓房價退回到10年前是不可能的,曼哈頓房價也不太可能出現房價大跳水的狀況。精明買家就是會利用每次出現的下行周期果斷進場,而且曼哈頓的下行周期都比上行周期短,在低谷期最長也就是3至4年左右。

所以我評價目前曼哈頓房市的基本狀況是,原本應該在2020年初結束的下行周期,因為遭遇疫情衝擊,讓曼哈頓房市的低谷期繼續延長了一段時間,這個視窗期何時結束,目前沒有準確的時間表,也許人人都可以接種疫苗的時候,就是一個關鍵時間點。

(作者為美國中文電視《安家美國》主持人[email protected],熟諳大紐約地區的房產開發脈絡,並幫助眾多華人實現置業美國安家紐約的夢想)

(本專欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每周日下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程www.iTraining.nyc)

曼哈頓房價的周期圖。
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One57引領曼哈頓中城高端公寓市場。(美聯社)
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由於外國投資者湧入,促成曼哈頓高端公寓市場蓬勃發展。(美聯社)
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曼哈頓下城原世貿遺址附近的高端公寓,在九一一恐襲後,迅速恢復。(美聯社)
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