中國房地產市場爆雷 暴露各地文旅工程爛尾多 誰之過?

沒有造景衝動，沒有形式主義，就不會有爛尾工程。中國房地產市場爆雷，暴露了各地發展文旅的好大喜功心態。衝動造景下，造出來的不是網「紅」景點，而是抹「黑」當地形象的工程。充分汲取前車之鑑，避免盲目上馬文旅項目，才是改善之道。

近年來，個別地方建設定位浮誇的文旅項目打造「網紅」景點，卻因投資中斷、違規占地等原因，許多號稱「世界第一」景點陷入爛尾泥潭。文旅業內人士分析認為，開發企業「爆雷」、專案本身「埋雷」、地方政績衝動等，是文旅計畫爛尾的三大主要原因。 一座座爛尾的文旅空城，與地方財政息息相關，已是亟待處理的問題。

★大手筆立項 半調子收尾

據新華社旗下瞭望新聞周刊 、北京晚報報導，文旅市場愈來愈卷。多地盤活自家文旅資源、爭當下一個網紅城市，也有地方大興土木、建設文旅項目。於是，打著「打造全球規模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話樂園」、「世界上唯一的帝王文化區」等名號的文旅項目開發案，近年在多地竄出。

但沒幾年，由於投資建設後運營能力及服務跟不上、違規用地等問題，項目爛尾的比比皆是。

再者，一些地方近年熱中建古城小鎮、主題樂園等文旅項目，但因開發企業資金鏈斷裂等原因，有計畫「停擺」閒置多年，隱沒在荒草中，遮蔽在圍擋裡。這些專案立項時往往是「大手筆」，投資動輒幾十億元人民幣、規畫用地上千畝，卻「半調子」收尾，讓人扼腕。

報導指出，其中，有定位主打5A級標準，興建十多年難以收場的項目。位於湖南的古城，原本依照5A級標準打造具有地方特色江南文化的標誌性景點，計畫總投資約75億元人民幣（約10.3億美元）、規畫用地面積約3500畝。然而，從2013年動工至今，該工程實際投入約12億元，土地面積400多畝，建築以住宅及商店為主。

古城工程屬地政府表示，已建成工程大面積閒置荒廢，未銷售面積高達95%左右，有100多棟房屋未完成掃尾工程，且工程整體未驗收。此外，因部分工程建設款項結算、不動產權證辦理不及時，導致購屋者和施工方起訴專案公司，引發多起糾紛訴訟。

★企業突爆雷 樂園變荒蕪

江蘇一地號稱要「打造全球規模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話樂園」，但因開發企業「爆雷」，項目閒置多年。配套的地鐵站蓋好了，主題樂園卻晾在一旁。

樂園四周被鐵皮圍擋遮住，未完工的建築框架裸露在外，五顏六色的城堡矗立在一片荒草中，大量遊樂設施、建材廢棄一旁。距離主題樂園兩、三公里之遙，當地也規畫興建了與主題樂園同名的地鐵站，由於主題樂園閒置，地鐵站開通營運後乘客稀少。江蘇「恒大童世界」也是相同遭遇。

還有開建時高調宣傳的「網紅」文旅計畫閒置。位於貴州的一個古城項目，曾作為重點建設項目，因後期投入和運營能力跟不上，古城內如今一片荒蕪，商鋪酒店關門停業，建築垃圾遍地，淪為一座空城。

據南方周末對橫跨四川省三縣三鎮的四川中江縣「古名天下」爛尾景區所做調查，景區規畫面積15.3平方公里，相當於15個故宮的大小，號稱是「世界上唯一的帝王文化區」，包括了近2000座雕像，其中有近500尊帝王將相像、上千尊仿製「兵馬俑」，以及超過三米高的「七仙女」、「八仙」等形象。

一位村民稱，開發人周莉渚在達州「眾籌」了一筆錢開公司，然後去馮店辦景區。最終古名天下拖欠工程款約2800萬元，拖欠融資款8000餘萬元，涉及近3000人。簽約第四年，景區才被發現是違法占用農用地。周莉渚2019年被判緩刑期間仍四處活動，活躍地招商引資，表示要「打好招商引資這場攻堅硬仗」。2022年6月，景區才宣布臨時閉園。

馮店鎮政府稱，景區爛尾是因建設方資金鏈斷裂，加上非法占用農用地，開發商的法定代表人被判刑等原因造成。但這樣的龐然大物是如何建成的？誰又該為它的爛尾負責？

★爛尾三形態 成反面典型

除了景區，古城爛尾也不罕見，自烏鎮、平遙古城等走紅後，多地開建千篇一律的古城。有的大搞面子工程，明明地方財政吃緊、文旅特色不鮮明，明明旅客基於一窩蜂和同質性高等現象不買帳，還是要建文旅項目，甚至不惜舉債搞文旅，陷入愈建愈窮的沼澤，也成了一些地方的隱痛。

而據調查，文旅項目爛尾大致有三種形態。

一是假文旅真地產。一些動輒規畫投資數十億、占地上千畝的爛尾文旅項目，不少打著文旅旗號搞房地產開發，主體建設項目為住宅或商鋪，投資開發主體多為地產商，文旅開發營運經驗不足。這些假借文旅之名開發房地產的項目，由於近年樓市遇冷，開發企業資金鏈斷裂即可能造成項目爛尾。

「這些計畫既不是文旅也不是產業，只是建一堆房子和商業街的堆砌，缺乏旅遊元素。」甘肅文旅集團計畫預審委員會委員張功讚說，文旅計畫投資周期長、規模大，一些房地產商仍依賴高周轉「短債長投」模式，自有資金不足，一旦專案資金難以接續即出現資金鏈斷裂。

二是項目「帶病上馬」。一些爛尾文旅項目「先上車後買票」，在用地手續、規畫審批上不過關，項目建設管理存在隨意變更、未批先建、少批多建等情況。有的項目還非法占用農田、拖欠土地租金，為工程後續開發營運「埋雷」。

例如，相關法律文件顯示，四川中江縣古名天下景區在開發過程中被發現非法占用農用地，在未取得任何建設用地批文及手續的情況下，改變原租用土地的使用性質，動工修建建設項目。

山西文旅雲遊集團工作人員郭玉敏說，一些文旅項目開發主體重關係不重合規，遇到嚴格監督，違法違規開發建設的問題就會曝光，「帶病上馬項目，後期被發現問題，導致項目突然陷入停滯。」

三是盲目上馬「面子工程」。報導指出，基層人士表示，由於文旅計畫看得見、摸得著，能快速刷新、提升城市形象，容易被個別地方領導視為個人政績的點睛之筆，一些財力困難的地區本已負債累累，仍遏制不住「造景衝動」，盲目上馬大型文旅計畫。

比如，位於東部的一個縣地處偏僻，不論是GDP還是綜合財力都在全省排名靠後，旅遊資源也不夠特色鮮明，卻將發展全域旅遊作為改變地方形象的重力之舉，提出「一年破題、兩年成形、三年出彩、五年成名」行動計畫，大搞文旅計畫開發。

這個地方負債累累建設的一些文旅項目，建成後遊客稀少。該縣主要負責人接受紀委監委紀律審查和監察調查，其不顧實際大搞形象工程的做法，作為反面典型案例在全省領導幹部警示教育大會上通報。

●閒置旅遊項目怎麼火? 各地想辦法盤活

不論是「檔次最高」還是「全世界唯一」，項目沒建起來，口號再「高大上」也白搭。爛尾的文旅項目，開工前往往大肆宣傳，彷彿底氣、信心十足；交工時面對輿論質疑又支支吾吾，心虛、理虧被人盡收眼底。建的時候費力耗材，用的時候收效甚微；擱置無疑是浪費，看著又影響政府形象。

文旅還是房產、房子賣不賣得出去、用地合不合規、景點有沒有特色，這些問題當地政府本該事先考慮清楚，制定明確的規畫和目標，做好風險與可行性評估。若無法遏制「造景衝動」，全憑頭腦發熱搞開發，難免要被現實潑冷水。

需要追問的是，爛尾的文旅項目興建之初，有幾分為謀發展，幾分為求政績；爛攤子擱置，有幾人攬責任，幾人狂甩鍋？無論如何，地方政府對於爛尾文旅項目都不能置若罔聞冷處理，裝聾作啞回應質疑。

★存量資產 有序開發

針對閒置旅遊項目，國務院辦公廳印發的「關於釋放旅遊消費潛力推動旅遊業高品質發展的若干措施」提出，根據項目狀況分類採取盤活措施，用好各類財政、金融、投資政策，支持旅遊企業盤活存量旅遊項目與存量旅遊資產。

有些地方為盤活文旅計畫也採取了各種措施。2023年4月，甘肅省慶陽市印發「全市文旅計畫資源資產盤活利用工作實施方案」，提出在摸清全市閒置文旅計畫資源資產現狀基礎上，綜合運用政策激勵、招商引資、託管營運等多種方式方法，有效盤活利用閒置文旅專案資源資產。

位於貴州省獨山縣的天下第一水司樓，曾是當地官員舉債亂搞政績工程爛尾的典型例子。據澎湃新聞報導，今年1月，貴州省黔南州獨山縣縣長王裕民在2024年政府工作報告中，提到了盤活天下第一水司樓的新目標，明確提出將花1.5億元改造為淨心谷酒店，預計年內建成投用。

而對於盤活爛尾文旅項目，受訪專家和基層幹部認為，相關地方應多借鑑成功案例，分類施策，盡早處理閒置文旅項目；同時，充分汲取前車之鑑，避免盲目上馬文旅項目。

一方面努力盤活存量。前述湖南古城計畫屬地政府正加強與投資方對接，指導及配合投資方重新明確定位，拿出切實可行措施，分步分區域有序開發，逐步盤活資產，推動工程建設遺留問題解決。後續還得想辦法讓這些景點活起來、火起來，不造成新的爛尾。

張功讚認為，若專案本身合規、定位合理，只是因為資金鏈斷裂停工、閒置，地方政府可考慮設立產業脫困基金，進行引導性投資，例如採取政府產業基金和社會資本各投入一半的方式，或政府讓渡管理權、享受分紅權，吸引第三方投資，盡早實現專案重啟、完工、營運。

郭玉敏建議相關地方學習先進經驗，引進優秀文旅項目營運企業及團隊，將特色美食、文化表演、文旅活動融入須盤活的文旅項目，打造有吸引力的休閒遊玩項目，讓景區活起來、消費火起來。

★難以搞活 盡早處置

另一方面，對難以盤活的項目，專家建議相關投資開發主體盡早處置，政府也要在評估後下斷腕的決心，盡早處置，探索有無其他用武之地，避免久拖不決。

此外，對新建文旅計畫加強可行性研究和合規性審查。業內人士認為，文旅項目尤其是大型文旅項目在立項之前，對市場需求、投資回報率、項目可行性等進行全方位評估，立項通過後重視合規性，不盲目貪大求洋，注重以軟實力吸引遊客。