杜絕預售爛尾 中擬推成屋銷售制 開發商恐承擔貸款壓力

彭博引述知情人士報導，中國擬推廣商品房成屋銷售制度，考慮要求開發商只提供已竣工房屋，不再採用預售模式，以防爛尾風險，以重塑房市信心；新做法將針對新建商品房，同時地方政府保有「因城施策」空間。另外，近日江蘇連雲港一起判決引發關注：開發商未按約定交付房屋，判決購房者可拿回首付款和已償還的貸款、利息，剩餘貸款和利息也由開發商承擔，等於將爛尾樓壓力轉至開發商。

知情人士透露，成屋銷售制度官方方案尚未最終確定，仍有變數。而據討論中的方案，成屋銷售制將按照開發商拿地的時間進行「新老劃斷」，即開發商在政策正式公布之後取得的住宅用地將適用成屋銷售規則，此前的項目不受影響，同時保障性住房（社宅）亦不包括在內。

環球時報提到，商品房預售制源自香港，1990年代引進中國後成為主流，曾協助房企快速回籠資金、提升開發效率。但隨著市場發展，預售制引發的交付風險、品質糾紛等問題凸顯，成屋銷售試點由此展開，在市場過熱時為拿地「降溫」，在行業風險暴露時保障「保交樓」。

雖然中國房市開始出現回穩的早期跡象，但購房者仍然擔心開發商按時完成項目的能力，購房者不敢入市，導致房地產成交量及房價下跌。根據克而瑞的數據顯示，在2021年房市開始下滑時，約90%的新房銷售為預售屋，這一比率在去年降低到74%。

58安居客研究院長張波分析，成屋銷售是房地產增量市場未來大趨勢，也是推動房企高質量轉型的重要措施，惟全面鋪開仍需多方面配套改革。當下全面推行時機還不成熟，實施過快或提升市場風險、衝擊產業。

另外，近期連雲港市贛榆區人民法院披露一起金融審判典型案例引起關注，該判決顯示，在開發商未能按約定交付房屋的情況下，購房者不僅可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，後續剩餘貸款和利息也由相關開發商承擔。

此判決雖將壓力轉至開發商，但律師認為，現實中面對開發商無房可交、無錢可退的狀況仍未有明確解法。第一財經報導，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，買到爛尾樓的業主想要拿回損失難點較多，主要原因有二：一是法律程序複雜，若與開發商協商不成，購房人需要提起相關的訴訟，申請解除購房合約和貸款合約；二是購房者可能會面臨開發商無錢可退的情況，即使購房人打贏了官司，也依然陷入錢房兩空的境地。