密蘇里州法庭18億判決過後 6%房地產高額佣金有望改寫

網路時代下，人們可輕易上網買機票、股票，奇怪的是，買賣房屋一直無法網路化，在美國，大家還是聘請房地產經紀人賣房，人們買賣房地產並沒有因為網路化而省成本。

房地產交易得以免受網路化影響，主要是有「全國房地產商協會」(National Association of Realtors, NAR)在背後撐腰，該協會是全美最大的專業組織，也是房地產業重要倡議團體。

然而，房地產交易免受網路影響的特例有可能生變。

密蘇里州法院陪審團日前對房屋賣家提出的訴訟做出判決，稱勢力龐大的NAR和兩家房地產經紀公司 Homeservices of America 、Keller Williams Realty合謀操縱，讓佣金居高不下，需賠償18億美元，可能自此終結長期以來的房地產買賣模式。

這起訴訟的原告是賣房業者Re/Max 、Anywhere Real Estate、Century 21、Sotheby's International Realty和Corcoran。最初另有2名被告，已在庭外和解，和解金總計1.4億美元，各承諾將改變作業模式，包括不要求經紀商必須是NAR成員。

通常各州由州府核發房地產經紀人許可證，NAR延伸制定準則，要求會員遵守。

面對判決結果，NAR和房地產經紀商誓言上訴，為房地產佣金走入歷史的前景埋下變數。

NAR多年來一直與美國反壟斷官員和反競爭行為的相關訴訟抗爭，密蘇里法院最新判決是該協會歷來的最大挫折。

NAR官司纏身，並面臨司法部審查。

不僅如此，NAR近一年來負面消息不斷，處境艱難。

NAR於8月爆發主席帕塞爾(Kenny Parcell)性騷擾指控事件，他是NAR會員房地產經紀，因該事件辭職下台；10月，知名網路房地產公司Redfin退出該協會。

NAR在委員會上表示將針對新出爐的判決提上訴。

NAR公關副總裁威廉斯(Mantill Williams)說，將對陪審團的裁決提出上訴，上訴期間，將要求法院減少損害賠償。

NAR敗訴是怎麼回事

原告論點是，NAR強迫賣房者支付過高佣金，然後由其房地產經紀人與買家經紀人分享，賣家認為，將佣金分享視為使用「多重上市服務」(Multiple Listing Service)條件並不公平，而且以人為操作維持高佣金。

通常，房屋掛牌銷售時，賣方會向經紀人提供固定佣金，佣金一直維持在銷售價格6%左右，買、賣方經紀各分3%。

然而，房屋賣家抱怨，如今市場供不應求，買方經紀佣金應由真正接受服務的買方支付、而非如傳統般由賣方支付，買家應與其經紀人協商費用，不應由賣家承擔佣金。

NAR和其他被告辯稱，佣金一直是可協商的，而且，賣方與買方經紀分享佣金的傳統模式，可讓已被頭期款、成交費等費用壓垮的買家不必再額外支付經紀佣金。

消費者權益倡議人士樂見這樣的判決結果，並希望法官下令改變產業佣金結構。

賠償金預料還會增加，上看50億美元，端視法官最終決定。

美國消費者聯合會(Consumer Federation of America)資深研究員布羅貝克(Stephen Brobeck)說，陪審團清楚看到，房地產業將價格競爭限制在某個程度以確保標準化5%至6%佣金，依此快速做出判決。

布羅貝克說，法院裁定的禁令程度將影響是否能打造一個足以降低消費者成本、提高服務品質的價格競爭體系；希望法院切斷掛牌售屋經紀人和買方經紀人間的酬勞關聯，讓賣方不必背負分攤買方經紀人佣金義務。

佣金對買家和賣家影響

房地產經紀人表示，預計短期內佣金設定方式不會有太大變動。

密蘇里州法院陪審團判決的長期影響可能是買、賣方經紀人佣金和賣方代理佣金最終將被分開處理。

投資銀行業者Keefe, Bruyette & Woods分析師在判決前提出報告說，NAR訴訟和相關政府行動可能會藉由取消買方仲介佣金規則來重塑住宅經紀行業的佣金結構。

分析師並說，支付給經紀人的佣金通常會轉嫁到房價，假如佣金減少或變得更具可協商性，房價可望隨之下跌。

被告之一的房地產經紀公司Keller Williams經紀人戴維斯(Jen Davis)認為，短期內不會有任何改變，佣金向來可協商，將繼續如此。

但戴維斯說，萬一情況生變，可能產生意想不到的後果；有些人買房完全不了解整個步驟，必須付頭期款、成交費用、評估檢查費用，假如他們還必須支付買家經紀人費用，有些人將不願意、陷困境，或者根本不買。