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戰後嬰兒潮世代 3理由不再「大屋換小屋」

發現換房沒有賺頭,嬰兒潮世代不再「從大屋改住小屋」。(美聯社)
發現換房沒有賺頭,嬰兒潮世代不再「從大屋改住小屋」。(美聯社)

「從大屋改住小屋」(downsizing)原本是許多美國民眾的退休規畫,但過去幾年住大房子的戰後嬰兒潮世代(Baby boomers)搬到小房子趨勢減緩,愈來愈多銀髮族選擇留在原本住家養老;有線電視新聞網(CNN)29日報導,「一動不如一靜」現象背後原因包括如今賣掉大房改買小房幾乎沒有賺頭。

住在加州喜瑞都郡(El Cerrito County)的退休老師瑪爾塔‧德拉谷斯(Marta Dragos)與丈夫均年逾七旬,四個孩子離家之後步入空巢期,有五間臥房的3000平方呎房子曾是夢寐以求的住家,現在卻感覺空蕩蕩,親戚都不住在附近。

房價與利率太高

德拉谷斯說,為了財務及福祉考量,曾經考慮改住小房子,但目前房價與利率都太高,換房划不來。她說:「現階段我們選擇繼續住在這裡。一動不如一靜,不要做出日後可能後悔的決定。」

賣房後要繳的稅太重

CNN分析,較年長的屋主即使有換房打換,但眼前面臨的難題包括:賣房要繳的資本利得稅(capital gains taxes)太重。

根據1990年代通過稅務法規,屋主出售主要住所(primary residence)、過去五年當中至少住滿兩年時,賣房所得免稅額25萬元,夫妻合併報稅免稅額50萬元。

發現換房沒有賺頭,嬰兒潮世代不再「從大屋改住小屋」。(美聯社)
發現換房沒有賺頭,嬰兒潮世代不再「從大屋改住小屋」。(美聯社)

舉例來說,1987年時以10萬元買下的主要住所若以55萬元賣出,屋主夫妻免稅額有50萬元。然而,受到房價一路走高影響,尤其在加州許多地區,住了37年的房子如今可能價值近200萬元,賣房所得免稅額還是只有50萬元,算起來光是售屋所得就要繳稅20多萬。

市場上缺乏中型住屋

另外,原本居住社區裡找不到較小的房子也是原因之一。

上了年紀的屋主住了幾十年的社區,土地歸畫多半以一家庭住宅(single-family homes)為主,小型住宅或康斗(condos)、出租公寓等多層樓住宅的選項較少。這種狀況在房地產市場稱為「缺乏中型住屋」(missing middle),某些社區現正慢慢放寬規定,允許小規模公寓興建。

而賣掉大房子改買小房子的賺頭有限也是考量的因素。小房子在現今房地產市場的售價,讓不少銀髮族望而卻步,賣掉大房子之後改買康斗公寓,若計算仲介費用與其他過戶結算花費(closing costs),幾乎剛好打平,沒有餘錢可以做為退休存款。

退休 房價 加州

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