地產投資／洛杉磯住宅成交率 全美倒數第2

根據房地產平台Redfin最新公布的「2025年住房周轉率報告(home turnover rate)」，今年洛杉磯僅有少數住宅易手，成交率不但遠低全美平均，也凸顯南加州正面臨日益嚴峻的住房可負擔危機。

每1000戶僅成交11.5戶

報告指出，洛杉磯今年每1000戶住房中，僅有11.5戶在一年內完成交易，換算成交率僅1.15%，僅高於紐約市(1.03%)，排全國倒數第二，且與去年相比又下降8.6%。

這項數據亦反映全美範圍內的共同現象：房屋買賣明顯減少。Redfin表示，今年全美每1000戶僅28戶易手，為數十年來最低紀錄，顯示無論是現有屋主或潛在買家，都因多種壓力選擇暫時不進入市場。

Redfin分析，房市低迷的最大原因，是可負擔性問題。全美房價處歷史高位，加上高利率環境，房貸成本居高不下，使得許多家庭即使有購屋意願，也難以負擔。此外，許多屋主持低利率貸款，不願為換屋而吞下更高利率，因此選擇繼續居住、進入市場的意願較低。

即便如此，今年全美的上市量，卻比過去兩年更多，顯示賣家意願並未全面下滑；然而買家卻因經濟不確定性與財務壓力，停在觀望期，造成「賣家多、買家少」的罕見局面。

Redfin經濟研究主管Chen Zhao形容，目前房市最貼切的關鍵字，是「擔憂」。她說，許多買家擔憂負擔能力；賣家則因低利率優勢或無法滿足心理預期價位，而不願出售。「當買賣雙方都遲疑時，成交量自然落到歷史低點。」

Prop 13效應 房源凍結

Redfin首席經濟學家費爾威瑟(Daryl Fairweather)表示，除價格與利率外，加州屋主還有額外理由不輕易賣房–即州內1978年沿用至今的第13號法案(Prop 13)。「Prop 13」限制房產稅率的每年漲幅(使其遠落後於同期市場漲幅)，且在屋主未出售前，不會重新評估，使得長期持有物業的住戶，繳納的房產稅遠低新買家。此政策使得「持有」比「賣出」更划算，導致大量房源被長期凍結。

費爾威瑟指出：「部分屋主因Prop 13稅率凍結受益，這讓他們更沒有理由搬家。」

除政策因素，洛杉磯本身的土地開發限制，更使買賣量低迷。費爾威瑟說：「洛杉磯缺乏可開發土地，導致新建量長期偏低，最終使整體房屋成交率維持在低水位。」

東岸城市交易熱絡

與洛杉磯等加州城市相反，美國東岸部分城市的房屋交易相對熱絡，包括維吉尼亞海灘(Virginia Beach)、佛州西棕櫚灘(West Palm Beach)與坦帕(Tampa)等，都出現每1000戶超過30戶成交的活躍度。